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CÓMO COMPRAR PROPIEDADES CON SOLO US$100: UNA NUEVA REGULACIÓN LO HACE POSIBLE
LA RESOLUCIÓN DE LA CNV IMPULSA LA DEMOCRATIZACIÓN DE LA INVERSIÓN EN REAL ESTATE A PERSONAS QUE NUNCA LO HUBIERAN IMAGINADO
* 27 de junio de 2025
* 08:32
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La semana pasada, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó una medida clave que marca un punto de inflexión en el mercado de capitales argentino, impulsando su modernización, sin dejar de lado la seguridad jurídica. La CNV aprobó la Resolución General 1069/2025, estableciendo un marco regulatorio para la tokenización de valores negociables, que revoluciona por completo los negocios en el real estate.
Pero, ¿qué significa tokenizar? En términos simples, se trata de dividir un departamento “en partes” y representar en un “papel digital” —mejor conocido como token— esa fracción del activo. Esto se registra en una blockchain, una red digital descentralizada e inmutable, que no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad.
Cuando se habla de tokenización, se refiere a representar digitalmente un activo del mundo real dentro de la blockchain. Esta red ofrece ventajas como la posibilidad de fragmentar el activo, permitiendo que varios participen en los flujos de fondos generados, además de proporcionar mayor liquidez en mercados tradicionalmente ilíquidos, ya que el token puede comprarse y venderse en cualquier momento.
La reciente medida de la CNV constituye el primer régimen regulado para la representación digital de valores negociables mediante tecnologías de registro distribuido (TRD) o blockchain. Esto regula la forma en que se pueden representar digitalmente los valores negociables, como acciones y bonos, utilizando estas tecnologías.
“La resolución representa, sin dudas, un paso histórico para el mercado argentino. Por primera vez, la CNV reconoce la tokenización como una herramienta válida dentro del mercado de capitales”, señala Manuel Aria, CFO de R3al Blocks, aunque reconoce que el camino recién comienza. “La normativa es limitada: funciona bajo un sandbox de un año, solo aplica a ciertos instrumentos y deja afuera la posibilidad de innovaciones más abiertas, como tokens peer-to-peer, propiedad digital o integración con protocolos internacionales”, añade.
La iniciativa funcionará bajo un sandbox regulatorio que durará un año, creando un entorno de prueba controlado para que las empresas exploren esta tecnología y evalúen el impacto de la tokenización. Es importante aclarar que esta nueva normativa no implica que se puedan emitir tokens sobre una propiedad en sí, sino sobre instrumentos financieros regulados cuyo activo subyacente sean inmuebles u otros activos del mundo real.
En esta primera etapa, la CNV autoriza la tokenización de:
* Certificados de participación de fideicomisos financieros, cuyos activos estén compuestos principalmente por créditos, inmuebles, facturas u otros activos del mundo real que no estén cotizados en mercados autorizados.
* Cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados, cuyo patrimonio esté integrado principalmente por activos del mundo real o bienes que no sean valores negociables negociados en mercados habilitados en el país.
En términos simples, para tokenizar un inmueble, primero hay que estructurarlo legalmente dentro de un fideicomiso o un fondo cerrado de inversión. Estos instrumentos ya están regulados y aprobados por la CNV, y, de hecho, ya se utilizaban anteriormente para tokenizar activos inmobiliarios, ya que eran estructuras legales existentes que se adoptaron para estos modelos.
La tokenización permite invertir en inmuebles en pozo con inversiones que arrancan en los US$100. Desde la Cámara Argentina Fintech destacan la importancia de esta medida: “Esta normativa es muy relevante, ya que permite transformar activos existentes en instrumentos digitales de inversión, abriendo nuevas vías para el fondeo del crédito, el financiamiento productivo y la creación de productos financieros más ágiles y accesibles”.
Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, subraya que esta norma tiene un gran potencial, no solo por lo que habilita técnicamente, sino por lo que representa simbólicamente: un regulador que empieza a reconocer la trazabilidad, transparencia y eficiencia de la blockchain como base para una nueva arquitectura del mercado.
“La Resolución 1069 es el primer paso hacia la tokenización completa del sistema financiero argentino. Entendemos que el proceso sea gradual: los actores tradicionales —mercados, agentes de bolsa, custodios— necesitan tiempo para adaptarse”, comenta Paula Vigliano, cofundadora de PALA Blockchain.
¿QUÉ VENTAJAS BRINDA ESTA NORMATIVA?
La tokenización ya se está utilizando en modelos de negocio diversos: desde comprar tokens de jugadores de fútbol, hasta invertir en agricultura, energía o arte. En el caso de las propiedades, lo que se tokeniza no es el inmueble en sí, sino un documento legal que respalda su tenencia (como un fideicomiso o un boleto de compraventa). Ese documento se fracciona, y cada token representa un derecho personal, que puede incluir el uso de la propiedad, un porcentaje de la renta generada o una parte del valor de una futura venta.
“Nos están contactando desarrolladores, especialmente desde el interior del país, para tokenizar proyectos inmobiliarios”, comparte Pedro Nicholson, abogado especializado en real estate del Estudio Béccar Varela, y añade: “Se está generando un clima de negocios que antes no existía. Nos vinieron a buscar de Brasil, que ya vienen tokenizando desde hace seis años”.
Según datos de la Cámara Argentina Fintech, se estima que el mercado de tokenización alcanzará los US$16 billones hacia el final de esta década, y que el 10% del PBI global será almacenado y negociado vía blockchains. En 2023, el mercado de tokenización alcanzó los US$600.000 millones y se prevé que crezca 26 veces su tamaño hacia 2030.
“La tokenización permite que las personas puedan invertir desde cualquier parte del mundo, diversificando la inversión”, asegura Eric Sánchez, CEO de Reental, empresa española que ya ha tokenizado 79 proyectos inmobiliarios por un total de US$56 millones.
Esta tecnología, aún desconocida para la mayoría, democratiza la inversión. Históricamente, el real estate ha funcionado como refugio de valor para los argentinos, pero tradicionalmente los tickets de ingreso son altos. Con la tokenización, al representar digitalmente un activo inmobiliario, es posible fragmentarlo, permitiendo que un mayor número de inversores accedan a este negocio con pequeñas sumas, comenzando desde los US$100.
“La tokenización también trajo liquidez a una industria tradicionalmente ilíquida, permitiendo que las propiedades tokenizadas en la blockchain estén fraccionadas en montos bajos y se puedan transferir fácilmente”, finaliza Débora Carrizo, cofundadora y CEO de R3al Blocks.
Por María Josefina Lanzi
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*Inversiones | Real Estate*
