Créditos hipotecarios: las opciones que ofrece el mercado inmobiliario para comprar una propiedad sin pedir un préstamo
Hay proyectos que venden lotes y departamentos que se pueden pagar hasta en 30 años sin crédito hipotecario.
En un mercado que se revolucionó con el despertar de los créditos hipotecarios en abril del año pasado, los desarrolladores inmobiliarios no quisieron quedar afuera de esta tendencia y se lanzaron al mercado con propuestas únicas: ofrecen lotes en cuotas de hasta cinco años y financiación para la compra de propiedades en pozo, financiadas por ellos mismos hasta 30 años.
En casi todos los créditos que ofrecen actualmente los bancos, las unidades a estrenar no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, salvo que estén listas para escriturar. También ocurre lo mismo con las propiedades en pozo. Hay que tener en cuenta que el proceso para que un piso nuevo pase desde su construcción hasta la escritura puede llevar entre seis meses y un año en CABA, y de uno a dos años en provincia. Dado que un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía, la mayoría de las líneas ofrecidas por los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas principalmente a la compra de departamentos usados.
Existen algunos bancos que sí permiten financiar propiedades en pozo. Uno de ellos es el Ciudad, que ofrece un modelo híbrido: el crédito comienza como un préstamo personal y luego se convierte en un crédito hipotecario tradicional en UVA. Durante la etapa de construcción, el comprador accede a un préstamo que financia hasta el 30% del valor de la propiedad, con desembolsos parciales según el avance de la obra. Una vez finalizada la construcción y escriturada la propiedad, el préstamo se convierte automáticamente en un crédito hipotecario tradicional en UVA, con un plazo de hasta 20 años bajo el sistema francés. Durante la construcción, el comprador solo abona intereses, lo que reduce la carga financiera inicial.
Vale aclarar que esta línea solo se puede solicitar para la adquisición de vivienda única y de ocupación permanente, desde el pozo en CABA, en desarrollos inmobiliarios aprobados por Banco Ciudad. En este contexto, dado que la oferta es limitada, varios desarrolladores se animaron a ofrecer propuestas que permiten comprar unidades nuevas o en pozo, en algunos casos hasta 30 años, pero financiadas por ellos mismos.
Uno de los desarrolladores que decidió redoblar la apuesta diseñó una fórmula para poder comprar un departamento en pozo, pagándolo en cuotas a 30 años, financiadas por él mismo. Con un anticipo que va del 20 al 25%, las unidades se pueden adquirir en cuotas de hasta 360 meses. Las propiedades se abonan en pesos, dólares e incluso cripto. A diferencia de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos, que se ajustan mensualmente por UVA, los departamentos de estos proyectos se actualizan mensualmente por el índice CAC, más una tasa nominal anual que comienza desde el 7%, dependiendo del proyecto, tiempo de entrega y otras características.
Un dato importante es que el ahorro inicial, que debe ser entre el 20% y 25% de la propiedad, puede pagarse en tres partes, en un periodo de dos años. Mientras que muchos bancos que ofrecen crédito hipotecario exigen que los solicitantes cuenten con una relación cuota-ingreso del 25%, en este caso no se requiere esta condición. Además, no se pide garantía para la adquisición de las unidades en pozo, solo el pago del anticipo. El plazo máximo de devolución es hasta 30 años, pero se puede optar por un plazo menor, apoyándose en una calculadora que permite evaluar diferentes planes.
Por ejemplo, en un proyecto ubicado en la calle Nahuel Huapi al 5200, se podría adquirir un monoambiente de 35 m² con un anticipo de US$29.000, pagando cuotas iniciales de $750.000. También hay opciones para un dos ambientes de 57 m² con un anticipo de US$45.000 y cuotas mensuales de $990.000.
Otro desarrollador que se lanzó al mercado con financiación propia vende un proyecto en Pilar, que se encuentra en su etapa final de construcción y se entrega en seis meses, pero se puede pagar en 120 cuotas, es decir, a lo largo de 10 años. Este edificio cuenta con planta baja y cuatro pisos, sumando un total de 41 unidades.
Además, hay un emprendimiento en Caballito que ofrece financiación directa de la desarrolladora con un anticipo del 50% y cuotas en dólares a 48 meses. El proyecto ya está 100% terminado y permite acceder a departamentos desde US$108.000.
Los desarrolladores de barrios cerrados también han introducido propuestas innovadoras. Por ejemplo, Pueblo Cardano, un proyecto ubicado en Pilar Sur, ofrece la posibilidad de adquirir un lote en 60 cuotas mensuales sin interés, es decir, en cinco años, con pagos en dólar billete y sin necesidad de cumplir una relación cuota-ingreso.
En algunos barrios cerrados se pueden comprar lotes en cuotas de hasta cinco años. Proyectos como Azzurra Tortugas y Verona Pilar permiten adquirir lotes con un anticipo del 40% y cuotas en dólares sin tasa de interés, con pagos fijos.
El mercado inmobiliario está en constante evolución, ofreciendo diversas opciones para quienes buscan adquirir una propiedad sin recurrir a créditos hipotecarios tradicionales.
Por María Josefina Lanzi
