Créditos hipotecarios: no todos los bancos permiten comprar para alquilar, cuáles son los que sí
No todas las entidades dan préstamos para comprar departamentos como inversión
* 15 de julio de 2025
* 07:40
Desde que se lanzó el crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia tomó protagonismo y se convirtió en un tema de conversación recurrente entre los argentinos. Además, el real estate ha recuperado el atractivo como modo de inversión, ya que, en el último año, la rentabilidad se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop. Por lo tanto, varios empiezan a fijar su mirada nuevamente en este sector para refugiar y rendir sus ahorros.
En este contexto, algunos interesados en invertir en propiedades se preguntan: ¿es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?
Los expertos consultados aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea si se trata de una propiedad comprada como primera o segunda vivienda. Sin embargo, remarcan que esto puede variar si las partes manifiestan expresamente lo contrario en la escritura de hipoteca. “Si nada dice el contrato de hipoteca, entonces se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que en sus líneas de créditos prohíben alquilar el bien hipotecado», aclara Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que los especialistas recomiendan indagar banco por banco qué establecen las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario, LA NACION consultó a cada uno de ellos y pudo conocer qué establecen 15 entidades bancarias de Argentina que ofrecen este tipo de préstamo.
Los bancos que lo permiten
* **Banco Hipotecario**: si se compra para vivienda única, familiar y permanente no se podría poner en alquiler. En el caso de que se adquiera como segunda vivienda, sí se puede destinar a esta modalidad.
* **Banco Ciudad**: en primera vivienda no se puede, ya que el contrato establece que es vivienda única de ocupación permanente; en el caso de la segunda vivienda, sí es posible.
* **Banco Santander**: aclaran que sí se puede para segunda vivienda, pero no para el caso de adquirir la primera.
* **Comafi**: quien saca el préstamo hipotecario debe declarar si el inmueble es para vivienda permanente o no. Si se destina a vivienda permanente, no puede ofrecerlo en alquiler. En caso de declarar que es para vivienda no permanente, se puede alquilar.
Los bancos que lo prohíben
* **Banco Galicia**: tanto si se trata de un crédito para primera vivienda como para segunda, “existe una cláusula en el contrato donde especificamos que el inmueble es para uso permanente y personal”.
* **Banco Nación**: “no se puede, nuestras líneas de préstamo hipotecario son para vivienda única y de ocupación permanente”.
* **BBVA**: no lo permite. El crédito hipotecario UVA de BBVA está destinado exclusivamente a la adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. “La propiedad otorgada en garantía no puede estar sujeta a contratos de alquiler vigentes ni destinarse a alquiler durante toda la vigencia del préstamo”, aclaran desde el banco.
* **ICBC**: no se puede alquilar, ya sea para primera o segunda vivienda.
* **Banco Patagonia**: no es posible, en las cláusulas de la hipoteca se especifica que esta opción queda fuera de juego.
* **Bancor (Banco de Córdoba)**: la línea es para vivienda única, por lo que no permite comprar para destinar inmediatamente al alquiler.
* **Banco Municipal de Rosario**: aclaran que no se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
* **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen)**: no permiten poner en alquiler, ya sea un préstamo para primera o segunda vivienda.
Existen cuatro bancos en Argentina que permiten comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Son diversos los escenarios que pueden motivar a alguien a querer adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Puede que haya quienes inviertan en él, ya que aún residen en la casa de sus padres o de un familiar y trabajan, pero no tienen necesidad de independizarse todavía, por lo que van adquiriendo una vivienda a la que se mudarán en un futuro. De esta manera, ofrecen el inmueble en alquiler y van cancelando las cuotas del crédito hipotecario con los ingresos que brinda el inquilino.
También puede ocurrir que haya personas interesadas en comprar un inmueble de esta forma, ya que actualmente son dueñas de una propiedad, pero buscan mudarse a un inmueble de mayor tamaño. Así, mientras viven en una casa más pequeña, van pagando su nuevo inmueble sin sumar otros gastos. Otro posible escenario son aquellos interesados en el real estate como modo de inversión, que buscan que, dentro de unos años, genere renta, aunque por varios años la ganancia del alquiler se destine simplemente a pagar el préstamo.
Pero, entonces, ¿es una buena inversión? El analista económico Darío Rubinsztein responde: “Depende. En Estados Unidos es común comprar propiedades con hipotecas y ponerlas en alquiler, utilizando el ingreso del inquilino para pagarlas, pero hay que analizar varios puntos para ver si cierra la ecuación”.
En primer lugar, sugiere considerar si la tasa de interés es fija o variable. Si se trata de la segunda (que es el caso de prácticamente todos los créditos hipotecarios que se ofrecen hoy en Argentina), es conveniente analizar cómo se encuentra la inflación. Los créditos UVA se ajustan por inflación, lo que significa que, si esta se dispara, el préstamo se encarecerá. Es importante señalar que la tasa de interés de los préstamos solicitados como segunda vivienda suele ser más alta que la de la primera, ya que los bancos en Argentina que permiten la modalidad de alquiler solo si es segunda vivienda. Por ejemplo, el Banco Ciudad, al ofrecer una tasa del 4,5% para la adquisición de vivienda única y permanente en ciertas zonas (como Lugano o La Boca), coloca una tasa del 11,1% para vivienda no permanente.
La inversión de comprar una propiedad y destinarla al alquiler dependerá de varios factores. Otro aspecto a considerar es si el crédito financia el 100% de la propiedad o solo una parte, lo que requeriría un ahorro adicional. En este caso, sería recomendable tener ahorros extras, ya que, si el inquilino se marcha antes de tiempo, el propietario deberá afrontar el pago de las cuotas del crédito. Cabe destacar que algunos bancos, para líneas destinadas a adquirir segunda vivienda, financian menos del valor de la propiedad. Por ejemplo, el Banco Santander financia el 75% para inmuebles de uso permanente, pero solo hasta el 50% para aquellos que no son para este destino.
Por último, es fundamental aclarar que quienes opten por comprar un inmueble con crédito hipotecario para destinarlo al alquiler mediante líneas de segunda vivienda deberán abonar IVA por la compra, encareciendo así el producto un porcentaje más. Algunos bancos señalan que no siempre el ingreso del alquiler cubrirá la cuota del crédito: “Si declaran que es vivienda no permanente, pagan IVA sobre los intereses. De este modo, es probable que el ingreso no alcance a cubrir la cuota del préstamo, sino que solo cubra aproximadamente el 70% (esto es si ingresan al crédito con un anticipo del 25%)”.
Expertos destacan que, debido al actual nivel de tasas, los créditos son caros y no ofrecen una alta rentabilidad. “No lo veo como una buena inversión, porque estás pagando una tasa del 7% en un crédito para algo que te va a dar una renta del 4% o 5% bruta (sin descontar impuestos o gastos de mantenimiento del nuevo inmueble). Quizás sea bueno para quien compra un departamento pensando que lo usará en un par de años y, en el mientras tanto, lo va pagando con el alquiler”, concluye Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
Fuente: María Josefina Lanzi