Hipotecas divisibles reglamentadas: cómo funcionan, nuevo esquema para créditos y la opinión de referentes del sector
El Gobierno publicó la reglamentación que habilita las hipotecas divisibles para proyectos en construcción. La medida busca ampliar el crédito bancario, facilitar el acceso a viviendas en pozo y dar previsibilidad al financiamiento en un mercado donde más del 75 % de las operaciones se concretan sin préstamos hipotecarios.
Un nuevo horizonte para la construcción
El Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles con la publicación de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia. La medida se fundamenta en el DNU 1017/2024 (promulgado el año pasado y que también eliminó el Procrear) que estableció el marco legal para este tipo de garantías.
Hoy, construir resulta cada vez más costoso: el precio para edificar supera los USD 1.600 por m² en todos los casos, encareciendo el acceso y la financiación de proyectos.
El objetivo central es permitir que se puedan constituir hipotecas sobre inmuebles en construcción o proyectos urbanísticos destinados a subdividirse. Así, cada comprador podrá tomar un crédito hipotecario tradicional para adquirir su unidad en pozo y asumir su parte de la deuda y de la garantía al momento de la subdivisión definitiva.
- Constituir una hipoteca general sobre un terreno o proyecto inmobiliario antes de la subdivisión.
- Dividir esa hipoteca en créditos individuales cuando se otorguen las escrituras de cada unidad funcional, lote o parcela.
- Permitir que cada comprador sea titular de su propio crédito hipotecario, como si se tratara de una propiedad terminada.
Condiciones establecidas en la norma
El dominio del inmueble debe estar libre de gravámenes o con gravámenes aceptados por el acreedor. Debe existir un proyecto urbanístico aprobado que detalle la modalidad de subdivisión, la cantidad de unidades, su destino y características. Las escrituras de constitución de la hipoteca tienen que incluir la conformidad de las partes para dividir el crédito y la garantía en el futuro. Además, deberá incorporarse documentación técnica como:
- Plano de mensura aprobado.
- Certificados del Registro de la Propiedad y Catastro.
- Constancias de deuda por impuestos, tasas o contribuciones.
- Copia del proyecto urbanístico con detalles de las unidades proyectadas.
Sistema de registro y seguridad jurídica
La reglamentación crea un mecanismo para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre inmuebles en construcción. Estos podrán inscribirse en los Registros de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción o en entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
La medida busca evitar fraudes como la venta múltiple de una misma unidad, un problema histórico del sector. Además, garantiza la publicidad registral y otorga mayor seguridad a las transacciones.
Ventajas para compradores y desarrolladores
Para los compradores: posibilidad de financiar la adquisición con crédito hipotecario de largo plazo, reemplazando pagos de contado o planes directos cortos.
Para los desarrolladores: ampliación del universo de clientes potenciales, posibilidad de anticipar ventas y fondear obras con mayor previsibilidad.
Para el sistema financiero: oportunidad de evaluar proyectos y otorgar créditos sobre unidades futuras con respaldo jurídico claro.
Objetivo del Gobierno
Reducir el déficit habitacional, ampliar el acceso al crédito hipotecario y dinamizar la construcción. Estimular la actividad inmobiliaria y el empleo en un sector clave para la economía. Formalizar ventas en pozo con mayor seguridad y trazabilidad registral.
Cómo impacta en el mercado
La medida busca dinamizar la venta de unidades en pozo, otorgar previsibilidad financiera a compradores y ampliar la base de potenciales clientes para los desarrolladores.
En un mercado donde más del 75 % de las operaciones se realiza sin crédito bancario, el desafío es revertir esa lógica. Además, se espera que la medida fomente la transparencia contractual y evite maniobras de desarrolladores que vendieron varias veces la misma unidad, un problema que golpeó la confianza del sector.
Opiniones del sector
Kevin Savelski, CEO de Grupo 8.66, valoró la medida como un paso transformador: “Esto representa un cambio profundo. Permite que un comprador pueda financiar la compra de su unidad en pozo con un crédito bancario como si fuera una propiedad terminada. El cliente ya no necesitará el 100 % del capital ni adaptarse a planes de pago de 36 a 60 meses. Además, obliga a los bancos a evaluar mejor los proyectos. Si logramos que el 30 % de las ventas en pozo se financien así, hablaríamos de un cambio estructural en el mercado.”
Savelski también resaltó la importancia de la implementación: “La reglamentación está. Ahora el desafío es que el sistema financiero genere productos reales que acompañen al sector y a la cadena de la construcción.”
Mientras que Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destacó la oportunidad pero advirtió sobre la necesidad de avanzar con los bancos: “Esto es clave para permitir que se financien compradores desde el pozo. Era algo que veníamos reclamando. Ahora hace falta que los bancos armen líneas específicas para este esquema. Es una herramienta útil que además servirá para anotar los boletos de compraventa en los registros y así evitar fraudes que se vieron en el pasado.”
Sobre el público potencial, Tabakman explicó: “Parejas jóvenes que puedan esperar tres o cuatro años hasta la entrega son las principales beneficiarias. Pero la clave está en ver qué condiciones ofrecen los bancos para estos créditos.”
Expectativa y próximo paso
Con la reglamentación publicada, el foco del sector está puesto en la reacción del sistema financiero y en la capacidad de los bancos de crear productos adecuados.
Actualmente comprar en pozo no resulta tan accesible como hace 18 meses, y aunque los costos para edificar subieron con fuerza, todavía no trasladaron toda esa suba al valor final de la vivienda en obra. Según Zonaprop, en la mayoría de los barrios porteños un departamento en ejecución promedia en USD 2.893 por m².
El costo de construcción medido en dólares subió un 1,2% en junio. Esto refleja un aumento del 126% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3,4 veces más de lo que costaba en 2020, mínimo de la serie Zonaprop.
El éxito de la herramienta dependerá de las condiciones de tasa y plazo, de la calidad de los proyectos financiados y del contexto macroeconómico.
Para el Gobierno, la apuesta es clara: ampliar el crédito hipotecario, estimular la venta de unidades en construcción y dar un impulso a la construcción, un motor clave para el empleo y la economía.
Fuente: Ladrillo