“NO HAY LOCALES”: LA AVENIDA PORTEÑA EN LA QUE LAS MARCAS SE PELEAN POR ESTAR
HAY UNA AVENIDA QUE TIENE LISTA DE ESPERA PARA CONSEGUIR UN LOCAL LIBRE, ASÍ LO REVELÓ UN INFORME QUE ANALIZA EL MERCADO COMERCIAL EN CABA.
*23 de julio de 2025*
*08:21*
*Tiempo de lectura: 6 minutos*
La avenida porteña que tiene lista de espera para conseguir un local libre.
En un mercado que, tras la pandemia, vivió una reconfiguración, impulsada por el auge del e-commerce, algunos corredores comerciales quedaron desplazados y aún muestran una gran cantidad de locales vacíos. Sin embargo, otras zonas se recuperaron con mayor rapidez y los carteles de “Alquiler” hoy ni llegan a colgarse. En este contexto, una avenida se ha convertido en la favorita de las marcas, ocupando un lugar destacado entre las zonas más codiciadas por las firmas para abrir un local.
Así lo mostró un informe de L.J. Ramos, que releva la vacancia y los precios de alquiler en los principales corredores de la Ciudad. De acuerdo a este relevamiento, la Avenida Cabildo, en el tramo entre Virrey del Pino y Avenida Monroe, presenta la menor vacancia del mercado, es decir, la mayor demanda y menor cantidad de locales disponibles para alquilar.
“Cabildo y Juramento dan mucha claridad sobre lo que es un corredor consolidado, y es una zona donde todas las marcas quieren estar. Prácticamente no hay disponibilidad, se encuentra en niveles prepandemia, del 2018 y 2019, y, probablemente, será la zona que seguirá teniendo más demanda”, señala Martín Potito, director de inmuebles comerciales de L.J. Ramos.
Un polo comercial está ubicado en la esquina de Cabildo y Juramento. El porcentaje de vacancia se ubicó en 1,6% en esta zona, mientras que en otros corredores relevados, se encuentra en niveles superiores: en Palermo Soho está en el 6%; en la avenida Santa Fe, entre Pueyrredón y Callao, se ubica en el 4%; en Florida, entre Plaza San Martín y Rivadavia, está en 5%; en la avenida Triunvirato, entre Monroe y Avenida de los Incas, se encuentra en el 3%; por último, en la avenida Rivadavia, entre Avenida La Plata y Colpayo, los niveles se acercaron a la zona más demandada y se posicionan en 2,1%.
Vale aclarar que, según un informe de Toribio Achával, que agrega otros corredores al análisis, la calle Quintana (del 0 al 500) presenta una vacancia menor a la de Cabildo y Juramento, que se encuentra en 1,45%, al igual que la avenida Cerviño, en la zona del Boulevard, donde la disponibilidad de locales es del 0%. De todas formas, son zonas con menor cantidad de inmuebles, 69 en el primero y 18 en el segundo. Este informe especifica que el corredor de Cabildo también cuenta con una vacancia superior a la señalada por L.J. Ramos, pero es importante mencionar que toma una muestra menor: relevan solo 301 locales, contra los 371 que toma L.J. Ramos; además, se trata de un análisis que considera variables distintas: la vacancia de locales que se ofrecen en alquiler y venta, mientras que en el de L.J. Ramos se estudia solo alquiler.
¿POR QUÉ LAS MARCAS ELIGEN CABILDO Y JURAMENTO?
“Contás con un flujo peatonal y vehicular que minimiza los riesgos de demanda potencial; además, tienen un nivel socioeconómico medio y medio-alto en el entorno, tanto de gente que vive en la zona como de quienes lo transitan”, explica Potito. La cercanía con el subte, el metrobus y puntos turísticos como el Barrio Chino potencia este flujo de circulación. El informe agrega que se trata de una zona con presencia de primeras y segundas marcas, donde predominan los rubros de moda y textil, tecnología y librerías, con galerías emblemáticas como la General Belgrano.
El corredor comercial con menos vacancia está ubicado en Cabildo, entre Monroe y Virrey del Pino.
Lo curioso es que, aunque se trata de la avenida más demandada, no mantiene su lugar en el podio respecto a los valores de alquiler, ya que cuenta con un precio promedio de US$32/m², muy por debajo de la zona de Avenida Rivadavia y Avenida La Plata, que está en US$47,5/m², o de Avenida Santa Fe y Callao, que promedia US$45/m², o Palermo Soho, que está en US$40/m². Florida se acerca más a los valores de Cabildo y Juramento, ya que tiene un precio de US$30/m², al igual que Triunvirato y Monroe, que se ubica en US$24,8/m².
Al respecto, Potito explica que la zona de Avenida Rivadavia y La Plata cuenta con un movimiento peatonal difícil de replicar en otros submercados. “Es una zona muy neurálgica de la ciudad, con un hub de transportes que genera un nivel de circulación de gente más alto que en otros corredores, lo que lleva a que muchas empresas quieran estar ahí y eso empuja los precios hacia arriba”, agrega Potito.
Este corredor, ubicado en Caballito -el barrio localizado en el centro geográfico de la Ciudad- está muy próximo al tren Sarmiento, las líneas de subte A y E, y el Parque Rivadavia, lo que impulsa la accesibilidad. Se caracteriza por una fuerte presencia del rubro textil, que representa el 29,7% del total, con locales de primeras marcas que refuerzan su posicionamiento comercial. Le siguen en importancia los sectores de servicios financieros y gastronómicos.
¿QUÉ PASÓ CON LOS OTROS CORREDORES?
La calle Florida, que fue por años un corredor muy atractivo, hoy está entre las zonas con mayor vacancia. “Es un lugar que depende mucho del turismo y de las oficinas, algo que, por la pandemia, estuvo muy golpeado. Actualmente, se encuentra en un proceso de transformación en el perfil de sus inquilinos, ya que se caracterizaba por tener primeras marcas -ya sea en el rubro textil o en la gastronomía-, pero durante la pandemia se fueron y ahora, a medida que se van terminando los contratos de alquiler actuales, están volviendo”, explica Potito. Hoy, la mayoría de los locales desocupados son de gran tamaño, lo que sugiere una mayor demanda por espacios reducidos. “El precio por metro cuadrado aumentó un 7,7% y la vacancia bajó un 2%, desde principios del año pasado a este año, lo que muestra una recomposición en proceso”, agrega el informe de L.J. Ramos.
La demanda de locales hoy es muy alta en la zona de Cabildo y Juramento, lo que sale al mercado se alquila rápidamente.
No es menor el hecho de que los precios de los alquileres han ido subiendo para recuperar los valores prepandemia, y le cuesta a los operadores de locales, especialmente a los gastronómicos, afrontar el creciente costo de los alquileres. “Se están dando muchos ingresos y salidas de inquilinos, dado que les cuesta afrontar los aumentos, que se ajustan por IPC y llegan a valores muy altos; no pueden trasladar directamente los costos fijos a sus productos y servicios, ya que hoy ha mermado un poco la demanda de consumo en ese rubro y la gente no convalida esas subas. Los precios fueron aumentando, creo que se va a tener que amesetar, si no habrá inquilinos que no podrán afrontar el pago mensual y tendrán moras”, agrega Potito.
“Hoy el mercado de locales está marcado por una fuerte demanda en alquiler y una retracción en la venta. Está muy difícil vender locales, porque no ofrecen una rentabilidad adecuada. Existen zonas que son más fáciles, por características específicas de locales, pero a nivel general, está complicada la venta y muy demandado el alquiler. Un local bien ubicado se alquila muy rápidamente”, explica Gonzalo Painceira, de Toribio Achával.
Por María Josefina Lanzi