La zona porteña, a pasos del río, que renació y promete cambiar el skyline de Buenos Aires
Será el centro de negocios más dinámico de la ciudad y concentrará la mayor cantidad de inversiones inmobiliarias.
* 27 de octubre de 2025
* 07:56
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Fernando Novoa
Catalinas se mantiene como uno de los polos corporativos más importantes de la ciudad. Con más de 300.000 m² de oficinas clase A y proyectos de gran escala en camino, Catalinas es el líder absoluto con el 27% del stock total de metros corporativos, superando a 11 submercados.
La zona —delimitada por la avenida Córdoba, Paseo del Bajo, San Martín y Leandro N. Alem— concentra 320.500 m² de oficinas clase A. Es importante destacar que esta cifra se ha mantenido estable desde 2020, hasta la reciente incorporación del Edificio Plaza en el emprendimiento Distrito Quartier, que sumó 32.500 m² premium.
El proyecto Distrito Quartier, donde se ubica el edificio Plaza, ha generado interés gracias a su resiliencia, ubicación estratégica y la disponibilidad limitada de metros en edificios premium, lo que demuestra que está en el radar de muchas empresas.
Su historia
Catalinas norte, como centro de negocios, nace con el plan regulador de la ciudad de 1958. Es en los años 60 cuando se inician los primeros desarrollos, y en los años 70 se construyen las primeras torres, incluido el Hotel Sheraton.
Desde mediados de los años 90, el distrito se consolidó como el epicentro corporativo de Buenos Aires, siendo elegido por bancos, empresas de seguros, de tecnología, multinacionales y firmas de servicios profesionales. Su ubicación, conectividad, acceso y transporte público —que incluye trenes, subtes, Metrobús y bicisendas— son algunas de sus principales fortalezas. La construcción del Paseo del Bajo también potenció su desarrollo.
Entre 1997 y 2007, el inventario creció un 68%, con desarrollos como Catalinas Plaza, Alem Plaza, Torre Bank Boston y Laminar Plaza. Más recientemente, en 2020 y 2023 se sumaron proyectos como Alem 882 y el Edificio Plaza – Distrito Quartier.
Actualmente, solo hay un proyecto en obra que sumará 44.225 m² rentables: la Torre Safra, ubicada en Alem y Córdoba. Este proyecto de Foster+Partners promete ser un nuevo ícono de la ciudad. Junto a los futuros desarrollos de Catalinas II, donde se subastaron siete terrenos, se prevé un cambio significativo en el skyline porteño.
Catalinas II tiene potencial para sumar 250.000 m² en los próximos años. Aún se están definiendo los usos y tipología de proyectos, pero este potencial inédito reafirma la capacidad del área para captar inversiones.
Oferta y demanda
Desde 2024 se observa una clara recuperación en la demanda. El año pasado se sumaron 16.754 m² y otros 5.199 m² en el primer semestre de 2025 de absorción neta. El último registro de vacancia es del 14,5%, correspondiente al segundo trimestre de este año.
Respecto a los precios, el mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires ha estado influenciado por cambios en el contexto económico. A continuación, un resumen de los precios en los últimos años:
* **2019–2020 (pre-pandemia)**: Los precios de alquiler en el mercado premium (Catalinas) rondaban los US$29,5/m² por mes.
* **2020–2021 (COVID-19)**: La pandemia presionó los precios a la baja, que cayeron a un rango de US$26 a US$27.
* **2022–2023**: Aunque hubo reactivación económica, los precios se estabilizaron en torno a US$25, con ligeros repuntes en el segundo semestre de 2023.
* **2024–2025**: Con menor inflación y apertura parcial del mercado cambiario, los precios se consolidaron nuevamente en torno a US$25,5/m² por mes, aunque la vacancia aún es alta.
Los precios de Catalinas mostraron resiliencia, con ajustes limitados ante las crisis. Se espera que hacia 2024–2025, la tendencia sea de estabilidad y recuperación, aunque en un marco de incertidumbre macroeconómica.
Catalinas sigue siendo uno de los polos preferidos por compañías financieras y multinacionales. Su ubicación estratégica y la cercanía a la estación de tren de Retiro, así como la cantidad de líneas de subte, aseguran su relevancia en el mercado de oficinas clase A en Buenos Aires.
Estos son tres edificios con metros disponibles:
* **Edificio Plaza – Distrito Quartier**: Edificio a estrenar con certificación LEED Gold, gimnasio, roof top y más de 400 cocheras.
* **Torre Boston**: Diseñada por César Pelli, recientemente recibió inversiones en sistemas de seguridad y actualizaciones eléctricas.
* **Bouchard 710**: Ubicada a metros de Plaza Roma, cuenta con más de 1100 m² y certificación de accesibilidad universal.
Catalinas ha demostrado su capacidad de adaptación y resiliencia. Su inventario de calidad, localización estratégica y demanda sólida la mantienen como el corazón corporativo de Buenos Aires.
Hoy, la oportunidad para las empresas está en aprovechar los metros disponibles en edificios clase A.
El autor es director de Newmark Argentina.
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