«`html
Comprar una propiedad en GBA: cuánto cuesta un 2 ambientes y los 6 mejores barrios para invertir
Los precios varían notablemente según la zona del conurbano.
Consultá el mapa interactivo.
Comprar una propiedad en el Gran Buenos Aires sigue siendo un objetivo importante para muchos argentinos que pretenden dejar de alquilar y acceder a su primera vivienda, como también para quienes quieren alejarse de la Ciudad pero mantenerse cerca y los que buscan oportunidades para invertir en ladrillos.
Sin embargo, los precios muestran realidades muy distintas según la zona y el tipo de inmueble. Mientras el norte del conurbano continúa liderando los valores más altos del mercado, el oeste y el sur se consolidan como las opciones más accesibles y, en algunos casos, con mejor rentabilidad para inversores.
De acuerdo a un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los precios en el GBA vienen mostrando leves aumentos durante 2025, aunque por debajo de la inflación en dólares.
Propiedades en GBA: ¿cuál es el valor del m2 en las distintas zonas del conurbano?
ZONA NORTE
En el norte del Gran Buenos Aires, el precio medio del metro cuadrado se ubica en U$S 2.359, con una suba del 0,4% en octubre y un incremento acumulado del 5,7% en lo que va de 2025. En los últimos doce meses, los valores de venta aumentaron un 6,2%, por debajo de la inflación en dólares (5,7%).
Actualmente, un departamento cuesta en promedio:
- Dos ambientes: U$S 116.040
- Tres ambientes: U$S 176.181
Aunque el alza es moderada, hay fuertes diferencias por municipio, con algunos distritos donde el valor creció más de 17% y otros donde prácticamente no hubo cambios.
¿Dónde subieron más los precios?
- Escobar: +17,4% en los últimos 12 meses. Es la zona que más se valorizó del norte, impulsada por la expansión de barrios cerrados y desarrollos nuevos.
- José C. Paz: +12,75% anual, una suba significativa aunque la zona parte de valores bajos (U$S 1.091 el m2).
- Vicente López: +8,56% en un año, consolidándose entre los mercados premium del conurbano norte.
¿Dónde se mantuvieron más estables?
- General San Martín: apenas +0,98% en un año. Prácticamente estable en los últimos meses.
- Malvinas Argentinas: +3,58% anual, con incluso una leve baja mensual de -0,7% en octubre.
- Pilar: +3,39% anual, aunque venía de un salto mayor en 2024.
Estos distritos aparecen como los más convenientes para quienes buscan ingresar al mercado sin grandes alzas recientes, ya que los precios se mantuvieron contenidos.
¿Dónde subieron menos o bajaron?
- San Miguel: -0,26% mensual en octubre, aunque acumula +5,6% anual.
- Malvinas Argentinas: -0,7% mensual, una de las bajas más marcadas del último período.
Estos casos sugieren un mercado en pausa, con precios más estables y oportunidades para negociar.
ZONA OESTE-SUR
En GBA Oeste-Sur los precios del metro cuadrado se mantienen estables, pero algunos barrios se revalorizan con fuerza. El valor promedio del metro cuadrado en el GBA Oeste-Sur se ubicó en U$S 1.637 en octubre de 2025, con un leve incremento mensual del 0,03% y una suba interanual del 2,02%.
Actualmente un departamento cuesta en promedio:
- Dos ambientes: U$S 82.438
- Tres ambientes: U$S 117.764
Sin embargo, detrás de ese promedio se esconden realidades muy diferentes entre distritos, mientras algunos municipios del oeste, como Ituzaingó o Merlo, lideran las subas de los últimos 12 meses, otros, como Almirante Brown o Moreno, registran caídas o estancamientos.
¿Dónde subieron más los precios?
- Ituzaingó: +14,16% en los últimos 12 meses. Se consolida como una de las zonas con mayor valorización del GBA, impulsada por desarrollos residenciales y buena conexión con autopistas.
- Merlo: +8,80% anual, con un crecimiento sostenido y gradual.
- Hurlingham: +7,10% el último año, pese a una leve baja mensual en octubre (-2,83%).
¿Dónde se mantuvieron estables?
- Morón: +2,67% anual, con subas mensuales muy moderadas.
- Tres de Febrero: +4,27% anual, sin cambios bruscos en el último semestre.
- Ezeiza: +4,98% en un año, con oscilaciones leves.
- Esteban Echeverría: +1,83% en los últimos 12 meses.
- Quilmes y Avellaneda: con subas cercanas al 2% anual, prácticamente sin movimiento.
Estas zonas resultan convenientes para quienes buscan estabilidad de precios y menor riesgo de sobrevaloración, ya que mantienen valores contenidos y previsibles.
¿Dónde bajaron o se desaceleraron los valores?
- Almirante Brown: -1,67% mensual y -4,14% en un año.
- Moreno: -2,09% anual, con una caída sostenida desde principios de 2025.
- Florencio Varela: -3,56% mensual, aunque en un año mantiene un alza leve del +4,61%.
Estos mercados muestran ajustes o correcciones, con precios más competitivos frente a la estabilidad general del conurbano.
Zonas más caras del oeste-sur:
- Lomas de Zamora: U$S 1.942 el m2
- Almirante Brown: U$S 1.819 el m2
- Ituzaingó: U$S 2.035 el m2 (el más caro del grupo oeste-sur)
Mientras que los valores más bajos se registran en:
- Hurlingham: U$S 1.197 el m2
- Moreno: U$S 1.253 el m2
- Merlo: U$S 1.477 el m2
¿Dónde conviene invertir en el GBA?
En el norte, la rentabilidad bruta anual se ubica en 4,93%, lo que implica que se necesitan 20,3 años de alquiler para recuperar la inversión, un 9% menos que el año pasado.
Los barrios más rentables son:
- Bella Vista (8,7%)
- Don Torcuato (8%)
- Billinghurst (7,8%)
En cambio, La Lucila (3,3%), Vicente López (3,6%) y Manuel Alberti (3,7%) presentan las menores tasas de retorno.
En el oeste-sur, la rentabilidad promedio es superior: 6,08% anual, con un tiempo estimado de 16,4 años de alquiler para repagar la inversión, un 21% menos que hace un año.
Los mejores rendimientos se observan en:
- Paso del Rey (9,4%)
- Llavallol (8,6%)
- Isidro Casanova (8,5%)
En cambio, los barrios con menor rentabilidad son: Don Bosco (4%), Adrogué (4,6%) y Lomas de Zamora (4,7%).