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Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: estas son las 12 partes comunes del edificio
LA LEY ORGANIZA COMO FUNCIONAN LOS INMUEBLES
* 20 de enero de 2026
* 01:35
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La regulación de la Propiedad Horizontal en la Argentina comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512. Los amenities han dejado de ser un simple valor agregado para convertirse en un factor crucial al momento de elegir una vivienda. Hoy en día, no es suficiente con encontrar un departamento luminoso o renovado; el edificio y sus zonas comunes son cada vez más importantes.
Sin embargo, más allá de los agregados, todos los inmuebles multifamiliares comparten espacios y «cosas» comunes según la ley. En Argentina, la regulación de la Propiedad Horizontal inició en 1948 con la sanción de la ley 13.512, que estableció normas comunes para organizar la vida en los edificios.
La ley definía de qué manera se organizan los inmuebles compuestos por unidades independientes. A través de 20 artículos publicados en el Boletín Oficial, se establecía cómo se organizan y funcionan estos inmuebles. Entre sus disposiciones, la ley determinaba que los distintos departamentos podían pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos.
Aunque esta normativa estableció las bases para vivir en conjunto, fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación. Este código unificó el derecho civil y el comercial, y fue aprobado por la ley 26.994, el 8 de octubre de 2014. La legislación más reciente no se opone a la anterior, sino que sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales.
En ese marco, el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”. Es decir, los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y son indispensables para la seguridad y funcionamiento del edificio. Las partes son:
- El terreno
- Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior
- Los techos, azoteas, terrazas y patios solares
- Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad
- Los locales e instalaciones de los servicios centrales
- Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional
- La vivienda para alojamiento del encargado
- Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas
- Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes
- Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros
- Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común
- Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Los ascensores y montacargas son algunas de las «cosas y partes» necesariamente comunes de los edificios. Sin embargo, no son las únicas. Algunos edificios también cuentan con “cosas y partes comunes no indispensables”, que están definidas en el artículo número 2042:
- La piscina
- El solárium
- El gimnasio
- El lavadero
- El salón de usos múltiples
Según el artículo 2042, la pileta se enmarca dentro de “cosas y partes comunes no indispensables”. Por último, el artículo 2043 define las “cosas y partes propias”, es decir, todo aquello que está dentro del departamento y que no afecta la estructura del edificio, como puertas, ventanas y revestimientos.
Un dato importante es que también pueden ser consideradas partes propias algunos espacios fuera de la unidad funcional. Para que esto suceda, el reglamento del edificio debe especificar de manera expresa que son de uso exclusivo, como una cochera asignada o una baulera.