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Esto puede hacer “cualquier propietario en ausencia del administrador”, según la Ley de Propiedad Horizontal
LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESTABLECE LAS REGLAS DE CONVIVENCIA EN EDIFICIOS
* 21 de enero de 2026
* 20:48
* Tiempo de lectura: 3 minutos
La Ley de Propiedad Horizontal se encarga de establecer las reglas comunes para organizar la vida en los edificios. El rol del administrador del edificio es crucial para lograr una convivencia armónica entre los habitantes de los distintos departamentos. Pero, ¿qué sucede si hay una urgencia y no contesta? Esta es una de las muchas cuestiones que están recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
No es una normativa reciente. En 1948 se sancionó la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, pionera en esta área, que estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios. A través de 20 artículos publicados en el Boletín Oficial, se definía de qué manera se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes.
Entre sus disposiciones, la ley establecía que los distintos departamentos podían pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos.
La ley 13.512 de Propiedad Horizontal fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994 el 8 de octubre de 2014. La normativa más reciente no se opone a la anterior: sigue su misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y leyes locales.
Esta legislación aborda el tema del administrador, específicamente en el capítulo siete, donde se enumeran sus responsabilidades y obligaciones. Su rol es definido como «El representante legal del consorcio con el carácter de mandatario». Este puesto puede ser ocupado por un propietario o un tercero, y tanto por una persona humana como jurídica.
El administrador de un edificio se presenta ante la ley como el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Esta figura responde a la ley, al reglamento del edificio y a lo que decide la asamblea, por lo que no puede actuar por fuera de ese marco. Entre sus principales obligaciones se encuentran convocar a la asamblea, ejecutar sus decisiones, rendir cuentas, notificar a los propietarios sobre la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio y mantener asegurado el inmueble, entre otras funciones.
Sin embargo, si se necesita una reparación urgente, el artículo 2054 permite que “cualquier propietario”, en ausencia del administrador y del consejo, pueda realizar estos arreglos de las cosas o partes comunes. El individuo debe tener en cuenta que si el gasto resulta injustificado, el consorcio está habilitado a negar el reintegro total o parcial e incluso a exigir la restitución de los bienes a su estado original.
Ante urgencias, cualquier propietario, en ausencia del administrador y del consejo, puede realizar arreglos. Por otro lado, en lo que respecta a obras planeadas en partes comunes, pueden realizarse siempre que exista un informe técnico profesional y con el voto de la mayoría de los propietarios. En caso de desacuerdo, aquellos que pidieron la obra y los que se oponen pueden recurrir a la Justicia, y el juez evaluará la razonabilidad, teniendo en cuenta el costo, el reglamento o ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto del inmueble. La decisión de la mayoría sigue vigente a menos que haya una orden judicial expresa.
Además, es importante remarcar que se requiere el acuerdo de todos los propietarios cuando la obra de las “cosas y partes comunes” modifica sustancialmente la estructura del edificio o se realiza con un interés particular que únicamente beneficia a un propietario. Cuando la mejora se realiza por un interés particular, el beneficiario deberá asumir los costos de la obra y los de la modificación del reglamento y de su inscripción.