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Los inquilinos en Barrios Cerrados de AMBA
Cerca del 15% de habitantes en Barrios Cerrados son inquilinos y casi 30% hogares unipersonales. El caso Nordelta. Informe de Tejido Urbano.
Un fenómeno en expansión
Uno de los fenómenos residenciales que más se ha expandido en los últimos años es el alquiler de viviendas en barrios cerrados. No solo creció el número de habitantes y desarrollos, sino que también comenzó a consolidarse un incipiente mercado de alquiler que atrae a un sector de la clase media de ingresos altos. Este segmento, que tradicionalmente se asociaba a la propiedad, plantea una pregunta relevante: ¿qué motiva a estos hogares de ingresos altos y medios a alquilar?
Las estrategias habitacionales son diversas. Desde una perspectiva patrimonial, el barrio cerrado puede formar parte de una estrategia de elección residencial: familias o individuos que son propietarios pero deciden alquilar su vivienda en la ciudad para rentar en estos barrios; hogares que los eligen como segunda residencia; y también inquilinos “netos” que optan por ellos atraídos por las condiciones de servicio, seguridad y entorno que ofrecen.
Análisis de la situación actual
En este informe de Tejido Urbano se presenta una primera aproximación al fenómeno a partir del análisis de los radios censales que se superponen con los polígonos de barrios cerrados, considerando únicamente los hogares sin privaciones materiales como filtro analítico de la Región Metropolitana de Buenos Aires y hasta un municipio contiguo.
Según los metadatos del Mapa de Urbanizaciones Cerradas elaborado por Pablo De Grande (2022), en Argentina los barrios cerrados ocupan una superficie total de 700,467 km². De ese total, la provincia de Buenos Aires concentra 527,777 km² (el 75%), mientras que el RMBA y sus áreas contiguas abarcan 485,543 km², lo que equivale al 69% del total nacional y al 92% del provincial. Esto confirma que el fenómeno de las urbanizaciones cerradas se encuentra fuertemente asociado a la dinámica metropolitana de Buenos Aires.
Distribución en la región
Dentro de esta región se identifican 767 polígonos correspondientes a barrios cerrados. De ellos, uno de cada diez se ubica en el municipio de Pilar, que encabeza el ranking con una superficie acumulada de 76,372 km². Le siguen, aunque a considerable distancia, Tigre (47,607 km²), Luján (37,816 km²), Escobar (34,914 km²), Brandsen (31,041 km²) y Zárate (30,246 km²). Completan el top 10 los municipios de Ezeiza, General Rodríguez, Cañuelas y San Vicente, con superficies que oscilan entre 15 y 20 km².
Características de los inquilinos
Los radios censales que incluyen barrios cerrados concentran aproximadamente 170 mil hogares, de los cuales entre 20,500 y 26,500 son inquilinos, es decir, entre el 12,5% y el 15,5% del total. Si nos enfocamos únicamente en los hogares sin ningún tipo de privación material, se identifican 51,516 personas, con una composición que revela ciertos patrones distintivos:
- 34,4% corresponden a hogares nucleares completos;
- 29,6% son hogares unipersonales;
- 17,6% a parejas sin hijos;
- 10,7% a hogares nucleares incompletos o monoparentales;
- y menos del 8% a otras configuraciones.
Un análisis por municipios
La distribución territorial muestra una fuerte concentración en tres municipios: Tigre, con 6,100 hogares (15,251 personas); Pilar, con 4,504 hogares (10,714 personas); y Escobar, con 1,963 hogares (5,144 personas). Les siguen, aunque a considerable distancia, Berazategui, San Miguel, San Isidro, San Fernando y Moreno.
Al observar las dinámicas internas de cada municipio emergen diferencias significativas. Los hogares unipersonales superan el 30% en Pilar (34,7%), Ezeiza (32,6%) y Tigre (31,1%), lo que se asocia a la presencia creciente de viviendas tipo departamento y a una diversificación de proyectos inmobiliarios que buscan generar centralidades más allá del equipamiento tradicional de los barrios cerrados.
Diferencias entre el norte y el sur
Si bien se identifican dos lógicas diferenciadas entre los barrios cerrados del Norte y del Sur, es necesario profundizar el análisis, ya que su dinámica difiere significativamente de la del mercado urbano convencional. Dentro de los hogares unipersonales emergen dos grupos etarios bien definidos. Por un lado, personas de entre 35 y 55 años, con un predominio masculino y niveles de calificación técnica o profesional, lo que sugiere ingresos altos y una posible vinculación con actividades productivas o empresariales del entorno. Por otro, un grupo de adultos mayores de entre 65 y 85 años, con predominio femenino, fenómeno que también se observa entre las parejas sin hijos.
Conclusiones finales
A partir de este recorrido, es posible sintetizar algunas conclusiones sobre la configuración del mercado de alquiler en barrios cerrados y sus implicancias metropolitana. La evidencia muestra que el alquiler en barrios cerrados constituye un segmento emergente del mercado habitacional, distinto del alquiler urbano tradicional. Su crecimiento combina factores productivos, patrimoniales y simbólicos, y revela cómo la clase media alta redefine las formas de habitar entre la ciudad y el suburbio.
Esta expansión del alquiler también expresa una nueva forma de diferenciación dentro de las clases medias. Para un segmento que no logra acceder a la propiedad, residir en un barrio cerrado se convierte en un signo de distinción, un modo de mantener cierto estatus simbólico pese a la pérdida del horizonte propietario. Esto se transfiere de manera casi inmediata en una baja de precios pero con barreras de acceso que van desde la formalización necesaria de los contratos con requisitos estrictos en garantías propietaria o precios y transacciones en dólares.
En definitiva, el alquiler en barrios cerrados revela una transformación profunda de la geografía social metropolitana: la búsqueda de rentabilidad por parte de los propietarios, la necesidad de estabilidad por parte de los inquilinos y la segmentación del mercado convergen en un proceso que reconfigura las fronteras del acceso a la vivienda. Un fenómeno que interpela tanto a la política habitacional como a la planificación urbana contemporánea.
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