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Comprar una propiedad: qué documentos debés chequear sí o sí para evitar que te estafen
Comprar una propiedad es una de las decisiones económicas más importantes de la vida. Ya sea para vivir, invertir o resguardar ahorros, el proceso suele estar cargado de expectativas, pero también de riesgos que muchas veces no se advierten a simple vista. En el contexto de un mercado activo y con operaciones cada vez más digitalizadas, las estafas inmobiliarias se volvieron más frecuentes y sofisticadas.
La urgencia por cerrar una operación, la falta de información o el desconocimiento de los pasos legales básicos pueden jugar en contra del comprador. Documentos falsos, supuestos propietarios, inmuebles con deudas ocultas o intermediarios poco confiables son algunas de las situaciones que se repiten en los casos de fraude inmobiliario.
Para evitar malas experiencias, no alcanza con que la propiedad «parezca» una buena oportunidad. Hay controles clave que deben hacerse antes de pagar una reserva o firmar cualquier papel. Conocerlos no sólo reduce el riesgo de estafa, sino que también permite comprar con mayor tranquilidad y seguridad jurídica.
¿Cuáles son las estafas inmobiliarias más comunes actualmente?
Entre los engaños más frecuentes aparecen la venta de propiedades inexistentes, la duplicación de ventas de un mismo inmueble, la falsificación de escrituras o certificados, la suplantación de identidad del dueño real y los pedidos de pagos anticipados sin respaldo legal.
También es habitual que se oculten hipotecas, embargos o deudas, que el comprador descubre cuando ya es tarde.
Comprar una propiedad es una de las decisiones económicas más importantes de la vida. Foto: Shutterstock.
Hay indicios que deben encender alarmas:
- Precios muy por debajo del mercado sin justificación.
- Presión para cerrar la operación «ya».
- Falta de escrituras o documentación incompleta.
- Inconsistencias entre datos de la propiedad.
- Negativa a mostrar el inmueble en persona.
- Intermediarios sin matrícula o sin referencias claras.
No siempre implican una estafa, pero sí obligan a investigar más antes de avanzar.
¿Qué verificar de la propiedad antes de comprar?
El momento de la escritura es la culminación de un proceso largo que garantiza la propiedad del inmueble. El paso clave es comprobar que la propiedad existe, está en regla y puede venderse. Para eso es fundamental solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad, donde figura quién es el titular y si hay cargas, hipotecas o embargos.
También hay que chequear que los datos del registro coincidan con el catastro, y que el inmueble tenga las habilitaciones y certificaciones urbanísticas correspondientes.
Cualquiera sea el tipo de inmueble (casa, departamento o lote baldío) y sin importar la jurisdicción en la que se encuentre ubicado, se necesita sí o sí la escritura de la propiedad.
Se trata de un certificado que firma y corrobora un escribano para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia.
Cuando se tenga la copia de la escritura hay que revisar que todos los metros construidos estén declarados. Además, los metros del terreno físico deben coincidir. Si no es así, se sugiere consultar al escribano cuál es el procedimiento a seguir para hacer los ajustes necesarios.
Con la escritura en mano como primer requisito, estos son los siguientes documentos que necesitará el vendedor:
- DNI y constancias de CUIT/CUIL de todos los titulares de la propiedad y de sus cónyuges.
- Informe de dominio: es una fotocopia de la ficha del inmueble que especifica su ubicación y dimensiones, quién es su dueño y si tiene algún gravamen, como una hipoteca o embargo.
- Informe de inhibición: de este documento se refleja la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender.
- Constancia de pago de impuestos y servicios: antes de la escritura, el escribano solicitará los estados de deuda del inmueble para saber si todo está pago y en orden.
Si es un departamento o, aunque no lo sea, está afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, una unidad funcional o los llamados PH), también se necesita:
- Copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
- Datos de contacto de la administración del edificio.
Los especialistas destacan que aceptar copias sin validar o documentación vencida es un error común.
La importancia de una inmobiliaria confiable
Una inmobiliaria seria no solo muestra propiedades: acompaña, asesora y da transparencia. Por eso, siempre es clave operar con una que esté registrada, tenga trayectoria comprobable, buenas referencias y comisiones claras por escrito.
Se recomienda, en ese sentido, desconfiar de quienes evitan preguntas, prometen «atajos» o buscan cerrar rápido sin mostrar toda la información.
Comprar con crédito hipotecario: una ventaja en seguridad
Una de las grandes ventajas de comprar una propiedad mediante un crédito hipotecario es que el banco actúa como un filtro adicional de seguridad. Las entidades financieras exigen que el inmueble esté completamente regularizado desde el punto de vista legal, registral y urbanístico antes de aprobar el préstamo.
Esto implica que la propiedad debe tener título perfecto, no registrar deudas ni conflictos y cumplir con todos los requisitos formales. En la práctica, este control extra reduce significativamente el riesgo de estafa y asegura una compra sin sobresaltos a futuro.
Fuente: Silvana Saldisuri
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