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¿Por qué hay récord de ventas pero las obras en construcción quedaron a contramano?
El mercado inmobiliario argentino está viviendo una escena de película con dos finales simultáneos y contradictorios. Mientras que el sector residencial alcanzó máximos históricos de escrituras en 2025, impulsado por el regreso del crédito hipotecario UVA, la construcción quedó a contramano.
Tras años de sequía financiera, el fondeo volvió a canalizarse hacia la vivienda y tuvo un impacto inmediato sobre la demanda, especialmente entre fines de 2024 y mediados de 2025, cuando la reactivación del crédito se dio “con fuerza”, traccionando operaciones tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires.
El dato es contundente: en 2025 el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años y alcanzando su mayor nivel desde 2018. Es un giro relevante frente al predominio casi absoluto del pago al contado que caracterizó el período 2019–2023, cuando prácticamente no había crédito.
En números, en 27 años, el 2025 se ubicó como el quinto mejor período. Cerró casi cumpliendo las expectativas del mercado con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires: un 26,8% más que el 2024, que había cerrado con 54.770 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos porteño.
Del total de escrituras, casi 14.000 fueron con hipoteca. Es decir, cerca del 20% del total se compró con crédito hipotecario, lo que representa un crecimiento del 180% respecto al 2024. A pesar de esos números, no fue suficiente para alcanzar el boom que se dio entre 2017 y 2018.
El mercado vende stock existente, pero la reposición de nuevas unidades avanza a menor ritmo. Este cambio de clima se reflejó también en los precios. Según el informe de BBVA Research sobre la situación inmobiliaria y de la construcción de cara a 2026, en CABA, los tres segmentos (pozo, a estrenar y usados) mostraron subas interanuales que oscilaron entre 5% y 11% durante 2025.
“El informe confirma un cambio de dinámica en el real estate residencial: la mayor estabilidad macro y la vuelta del crédito hipotecario permitieron que la demanda se reactive y que el mercado recupere profundidad.” Hacia 2026, el desafío será sostener el impulso sin perder accesibilidad.
Pero, el gran interrogante sobre su futuro se encuentra en la construcción. La contracción del 11% en el sector entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025 evidencia que el crecimiento del PBI no se ha traducido en una reactivación de la construcción.
¿CÓMO ES POSIBLE QUE SE VENDAN MÁS PROPIEDADES, PERO SE CONSTRUYA MENOS? La respuesta reside en un cambio de paradigma: estamos ante un mercado que está liquidando stock existente, pero que no repone de la misma manera.
Hay tres razones centrales detrás de este fenómeno que se explican en el informe de BBVA:
– La primera es el fin de la “oportunidad”: construir era sensiblemente más barato que comprar una unidad terminada. Esa brecha generó lo que en economía se conoce como la Q de Tobin. Ese ratio cayó alrededor de 30% en el mercado informal.
– La segunda es la presión sobre los márgenes: el Índice de Costo de la Construcción (ICC) volvió a crecer por encima del valor de venta del metro cuadrado.
– La tercera es el vacío que dejó la obra pública: la retracción fue histórica y el sector privado aún no logra compensarla.
Sobre esto último, el documento advierte que la retracción de la obra pública redujo significativamente el aporte estatal al sector. Los permisos de edificación y los despachos de materiales continúan por debajo de los niveles previos a la pandemia.
“La construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía”, explica Manuel Valdes, Director Comercial de Criba. Aunque el PIB mejore, la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad.
Para Valdes, hay un “elefante en la habitación” que nadie quiere nombrar: la presión impositiva. “Sin una reforma impositiva profunda que complemente la laboral, será difícil recuperar dinamismo.”
La recuperación va a depender de la obra privada, del costo del financiamiento y de la reactivación de la obra pública. Para el especialista, el camino hacia un 2026 de reactivación real no es sencillo: “Ser mucho más eficientes en el control de costos, inteligentes para importar insumos y disruptivos en el marketing.”
La pregunta de fondo es si este desacople es transitorio o estructural. El informe de BBVA Research sugiere que la construcción “invisible” podría empezar a verse en 2026 si se consolidan las condiciones necesarias.
En conclusión, el gran desafío para este año recae sobre la construcción que comenzó con baja actividad, menos proyectos y márgenes más ajustados.