Alquileres: un tres ambientes en CABA ya cuesta casi $1.000.000 y el barrio inesperado donde más aumentan los precios
Las publicaciones de los departamentos en alquiler siguen presentando precios más altos que la inflación, mes a mes.
* 2 de diciembre de 2025
* 09:28
* Tiempo de lectura: 4 minutos
El precio medio del alquiler de un departamento en noviembre, en la ciudad de Buenos Aires, sufrió un incremento del 2,2% respecto a octubre; el barrio Agronomía es el que más incrementó sus precios.
Los precios de los alquileres publicados siguen aumentando por encima de la inflación. En los últimos 12 meses, los valores de los nuevos contratos acumularon una suba del 35.6%, porcentaje que supera la inflación del 31% en el mismo período, aunque se encuentra por debajo del ajuste de ICL (40%), el índice del Banco Central con el que se ajustan los incrementos de los contratos firmados bajo la antigua ley. Estos números fueron reflejados en el último informe de Zonaprop.
En la comparación mensual, el precio medio del alquiler de un departamento en noviembre en la Ciudad de Buenos Aires sufrió un incremento del 2,2% respecto a octubre.
Una de las variables que influenció en la dinámica de precios fue la oferta, que fluctuó considerablemente desde 2023, alcanzando un mínimo histórico en febrero de ese año. En 2024, después de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta en CABA aumentó un 62% respecto al mes anterior. En noviembre de este año, la oferta cayó un 1,3%, manteniendo un porcentaje tres veces mayor al mínimo histórico.
En números, un departamento de tres ambientes (70 m²) está casi en $1.000.000, con un valor medio de $987.205 por mes. Mientras que el precio medio de un departamento de dos ambientes (50 m²) alcanzó los $729.916 por mes. Este valor refleja un aumento del 11,4% con respecto a abril de este mismo año, donde el valor era de $655.294. Si se compara con el valor del 2023, la variación es del 118%, es decir, un aumento de más del doble.
Los aumentos por barrio
Puedes ver que Puerto Madero se consolida como el barrio de la ciudad de Buenos Aires con menor incremento de alquiler interanual. La mayor suba de precio en alquileres, con un 61,8% de incremento interanual, se dio en el barrio de Agronomía. El segundo puesto lo ocupa Lugano, con un aumento del 52,4%, y Vélez Sarsfield lo sigue con un 46,5%.
En el otro extremo, hay tres barrios que fueron los que menos aumento interanual registraron: San Telmo con un 29,9%, Parque Chacabuco con un 28,9% y finalmente Puerto Madero, que se consolida como el barrio con menor incremento interanual, con un 28,7%.
En valores medios, se encuentran Chacarita con aumentos interanuales que rondan el 40%, Parque Patricios con un 37,4% y Belgrano con un 33,9%.
Cuánto cuesta alquilar en cada una de estas zonas
Puerto Madero continúa siendo el primero del ranking de los barrios más caros para alquilar: un dos ambientes promedia $1.238.741, Núñez $818.018 y Palermo $814.676.
Los barrios de la Ciudad que presentan la oferta de alquileres más barata son Floresta, con un valor medio de $639.271, Constitución $628.163 y finalmente Lugano con $584.087. Este último barrio continúa siendo el más económico de toda la ciudad de Buenos Aires, a pesar de ser uno de los que más aumentó.
Chacarita, Almagro, Nueva Pompeya, Monserrat y San Telmo se mantienen en la zona media, con un promedio entre $767.000 y $667.000.
Rentabilidad
A la hora de analizar cuál es la renta que deja un departamento a un inversor, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca se consolidaron como los mejores barrios, con un retorno anual de entre el 8,8% y el 7,2%, cuando el promedio de renta bruta anual en dólares en toda la ciudad es casi del 5%.
Se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión, lo cual equivale a un 2,8% más de lo requerido en 2024. Mientras tanto, los tres barrios con menor retorno son Núñez, Palermo y Puerto Madero, con una rentabilidad entre el 4% y el 3%, la mitad que los barrios anteriormente mencionados.
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