Comprar para alquilar vuelve a ser negocio: precios y barrios donde la rentabilidad sorprende
Precios estables y alta oferta de departamentos fortalecen el mercado del alquiler en 2025. ¿Qué barrios ofrecen más y menos rentabilidad en CABA?
La inversión en departamentos, después de años de rendimientos bajos, empieza a mostrar signos de recuperación en el mercado inmobiliario argentino. Durante los primeros meses del año, la rentabilidad de los alquileres subió hasta casi el 6% anual, impulsada por la sostenida suba de los precios y la estabilización del mercado de compra-venta. Esta tendencia muestra un giro importante en un contexto donde los rendimientos de las inversiones inmobiliarias no superaban el 4% promedio anual desde hace más de tres años.
La oferta de propiedades en alquiler también creció post DNU, con un incremento del 176% en el último año y medio según el Colegio Inmobiliario porteño, y un aumento mensual del 10,87% (de abril a mayo). A pesar de estos incrementos, la oferta sigue siendo suficiente para satisfacer la demanda, especialmente en zonas de alta rentabilidad como Palermo, Caballito y Belgrano.
Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, dijo que «la oferta satisface la demanda, y en el último tiempo observamos que los inquilinos están más dispuestos a aceptar las condiciones de alquiler, lo que a su vez beneficia a los propietarios».
En cuanto a los precios, aunque los alquileres subieron, en términos reales registró una baja del 34% desde enero de 2024 hasta marzo de 2025. Esto se debe a que los alquileres subieron menos que el resto de los bienes y servicios de la economía. A pesar de esto, los alquileres siguen siendo atractivos, especialmente para los inversores que buscan rentabilidad a largo plazo.
Departamentos más rentables para inversores
Respecto a las propiedades más rentables, los departamentos de dos y tres ambientes siguen siendo los más solicitados por los inversores. El alquiler de un departamento de dos ambientes en zonas como Villa del Parque o Villa Crespo puede generar una rentabilidad anual cercana al 6%, mientras que las unidades de tres ambientes en barrios como Caballito o Villa Devoto rinden alrededor del 5,5% anual.
Los barrios con mayor rentabilidad son Villa Lugano, La Boca y Villa Riachuelo, donde los departamentos se alquilan por menor valor en comparación con zonas cotizadas como Puerto Madero, Belgrano o Palermo.
Chej Muse destacó que la inversión en inmuebles se apoya principalmente en dos factores: la rentabilidad y el capital destinado. «En los últimos meses, la rentabilidad mostró una recuperación notable, lo que hace que hoy sea una opción razonable comprar para alquilar», explicó.
Este escenario reavivó el interés de inversores que anteriormente se habían alejado del sector, atraídos tanto por las ganancias provenientes de los alquileres como por la expectativa de revalorización de los inmuebles. En especial, la derogación de la Ley de Alquileres también favoreció.
A pesar de que los alquileres se fijan mayormente en pesos, la inversión inmobiliaria sigue activa en dólares, ya que las compras se realizan en esta moneda, según señaló Chej Muse. «La estabilidad cambiaria fortalece el atractivo del mercado inmobiliario y aumenta la percepción de la propiedad como un activo seguro y rentable para los ahorristas», agregó.
El aumento de la rentabilidad se explica, en parte, por la subida de los precios de alquiler en relación con el valor de las propiedades, según datos de Reporte Inmobiliario, que comparan los valores de alquiler de más de 7.000 unidades con los precios de propiedades en venta en CABA. Además, la flexibilización en los contratos de alquiler ha permitido ajustes más beneficiosos para los propietarios, contribuyendo a la mejora en la rentabilidad.
Otro factor determinante es la estabilidad del dólar y cómo la inflación influyó en los precios. Los precios de alquiler de los departamentos de dos y tres ambientes se mantienen en valores que varían entre los $450.000 y los $680.000, dependiendo de la ubicación y características del inmueble.
Zonas más demandadas para invertir
Las zonas más atractivas para invertir siguen siendo aquellas con buena conectividad, seguridad, infraestructura y oferta comercial. Palermo, Belgrano, Villa del Parque y Caballito lideran la demanda, con un alto porcentaje de las propiedades disponibles en alquiler. En el caso de los departamentos de dos y tres ambientes, Palermo continúa siendo el barrio con mayor oferta, representando más del 21% del total de la oferta de alquileres en la ciudad.
En cuanto al tipo de propiedad, las unidades de 2 y 3 ambientes continúan siendo las más rentables, con rendimientos que superan el 5% anual. Sin embargo, las propiedades más grandes, como las de cuatro ambientes, tuvieron una ligera caída en su rentabilidad debido a la menor demanda.
Un panorama positivo para los próximos meses
Con el retorno de la rentabilidad al mercado inmobiliario, los inversores que buscan generar ingresos pasivos mediante alquileres comienzan a encontrar una opción. «Las proyecciones indican que, si las condiciones macroeconómicas se mantienen estables y la inflación no afecta drásticamente el poder adquisitivo, la rentabilidad de los alquileres podría crecer algo más aún. La combinación de una oferta suficiente y un incremento en los precios de alquileres mantiene el mercado rentable para los inversores, sobre todo en barrios estratégicos como los mencionados», amplió Rozados.
La rentabilidad actual en el mercado inmobiliario creció casi 1,8 puntos porcentuales en el último año, alcanzando un 5,87% anual en mayo. Rozados explicó: «Aunque es importante señalar que los valores iniciales de alquiler pueden variar a lo largo del contrato, dependiendo de los ajustes trimestrales por IPC y los cambios en los precios de venta de las propiedades».
Los barrios más rentables
A través de datos de Reporte Inmobiliario y Cabaprop, del Colegio Inmobiliario porteño, que analizan la rentabilidad de los alquileres en distintos barrios de la ciudad, se indican los 10 barrios más rentables en términos de rentabilidad bruta anual:
– Villa Lugano: 8,5%
– Balvanera: 7,5%
– Villa Riachuelo: 7%
– Flores: 6,8%
– La Boca: 6,7%
– Caballito: 6,5%
– Parque Patricios: 6,5%
– Villa del Parque: 6,2%
– Almagro: 6%
– Congreso: 6%
«Estos barrios, aunque no siempre considerados como los más exclusivos, demostraron tener un gran potencial en cuanto a rentabilidad de alquiler, en parte debido a la fuerte demanda de propiedades en zonas accesibles con buena conectividad», dijo Rozados.
Los barrios menos rentables son:
– Puerto Madero: 4,5%
– Palermo: 4,1%
– Recoleta: 4%
– Belgrano: 4%
– Núñez: 3,8%
– Villa Urquiza: 3,8%
– Saavedra: 3,7%
– Coghlan: 3,7%
– Colegiales: 3,7%
– Retiro: 3,6%
Aunque Puerto Madero y Palermo continúan siendo barrios muy demandados, su rentabilidad es considerablemente más baja en comparación con barrios periféricos o de menor perfil. Chej Muse concluyó: «Esto se debe a que las propiedades en estos sectores tienen un valor de alquiler alto, pero la inversión inicial también es muy elevada, lo que limita el rendimiento a largo plazo».
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