Construcción en CABA: El 70% de los Proyectos de 2026 se Concentrará Solo en Nueve Barrios
Un informe del mercado inmobiliario revela que la actividad de la construcción en Buenos Aires se concentrará en áreas definidas de la ciudad de cara al 2026.
El 70% de la construcción se concentrará en nueve barrios porteños en el 2026. Este desarrollo inmobiliario no será homogéneo: siete de cada diez proyectos se centrarán en estos barrios. El mapa que surge no sorprende: corredores que ya funcionan profundizan su expansión, mientras que amplias zonas de la ciudad siguen esperando condiciones económicas más favorables. No habrá una expansión pareja, sino una profundización de las tendencias ya visibles.
La actividad constructiva seguirá polarizada geográficamente, con corredores consolidados que profundizan su expansión mientras amplias zonas de la ciudad esperan su momento, según un análisis de la plataforma Terres, que estudió más de 5500 terrenos porteños.
Los nueve barrios que liderarán la construcción en la Ciudad concentrarán en el futuro cercano aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año. Estos son:
– Núñez
– Saavedra
– Villa Urquiza
– Colegiales
– Belgrano
– Palermo
– Villa Crespo
– Caballito
– Almagro
No es una distribución equitativa ni casual, explica Federico Akerman, director de Terres. “Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”.
Un Mapa Concentrado por Zonas
En números concretos, el relevamiento proyecta una ciudad fragmentada en cuatro grandes zonas de desarrollo:
– **Corredor norte ampliado:** (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano) concentrará entre el 40% y el 45% de la actividad total. Allí pesan la infraestructura ya ejecutada o en marcha, una demanda sostenida y un tejido urbano que admite reemplazos y mayor densidad sin grandes conflictos.
– **Áreas consolidadas de alta rotación:** como Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro, tendrán entre el 30% y el 35% del total. Son mercados probados, con precios de venta que validan nuevos proyectos y una salida relativamente previsible.
– **Barrios en integración gradual:** (Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita) absorberán entre el 15% y el 20% de la actividad. Crecen por el desborde de las zonas más dinámicas, con una normativa que acompaña y valores de suelo competitivos.
– **Zonas con potencial aún no activado:** (Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores y Villa Soldati) captarán entre el 10% y el 15% de los proyectos.
Para que un proyecto inmobiliario sea viable, el valor de venta del metro cuadrado terminado debe superar la suma del precio del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador. En los barrios que concentran la actividad, esa cuenta cierra. En el resto de la Ciudad, alguna variable queda descalzada.
El problema central en el sur son los valores de venta. En zonas sin infraestructura reciente, la demanda es débil. En áreas tradicionales del corredor histórico, como Recoleta o Retiro, los precios del suelo resultan tan elevados que erosionan la rentabilidad.
La comparación con otros ciclos es inevitable. “En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento. Hoy, sin ese motor externo, el mercado es mucho más selectivo”, sintetiza Akerman.
¿Puede Cambiar el Escenario del 2026?
Para el corriente año, el consenso es que no habrá grandes sorpresas. El mapa ya está bastante definido. Sin embargo, existen factores que podrían modificarlo en el mediano plazo. Obras de infraestructura relevantes (como extensiones de subte, corredores de transporte o renovaciones urbanas) podrían mejorar la ecuación económica de zonas hoy relegadas.
Otro elemento clave sería una suba significativa de los precios del suelo en los barrios más demandados, que empuje a los desarrolladores a buscar alternativas más accesibles. Y, como siempre, un eventual regreso del crédito hipotecario masivo ampliaría la base de demanda.
Pero nada de eso parece inminente. Si hay cambios de fondo, el mercado los empezará a ver más allá del 2026.
Los Barrios en los que Más Se Construyó en los Últimos Siete Años
Para poner en contexto, es importante hacer hincapié en cómo cambió el mapa porteño en los últimos años. Desde la entrada en vigencia del nuevo Código de Edificación en 2019, se ha evidenciado una tendencia clara: la consolidación del corredor norte y la expansión hacia barrios de baja densidad.
Entre 2019 y diciembre de 2025, se otorgaron un total de 6022 permisos de obra nueva, destacando Belgrano y Palermo como los barrios más activos.
El análisis de los permisos de construcción revela una reconfiguración concreta del territorio porteño. Un permiso otorgado no equivale a un edificio terminado de inmediato, pero marca el punto de partida de lo que efectivamente se construirá y funciona como un indicador confiable del futuro urbano próximo.
Los Barrios “Revelación” han captado la atención del mercado. Villa Urquiza y Chacarita, por ejemplo, han surgido como nuevos polos de inversión, desafiando a barrios tradicionalmente centrales.
La dificultad del acceso al crédito hipotecario sigue empujando al mercado a concentrarse en el norte y noroeste de la Ciudad.
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