Construcción y mercado inmobiliario: cómo trabajar en un contexto de costos altos y sin financiamiento
EL ECONOMISTA EXPERTO EN VIVIENDA ANALIZA EL MOMENTO QUE ATRAVIESA LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN, EL PRESENTE DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y LOS DESAFÍOS DEL MERCADO INMOBILIARIO
25 de junio de 2025
08:28
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Federico González Rouco
En abril, la actividad de la construcción registró un crecimiento mensual del 5,1%, aunque sigue 20% por debajo del pico alcanzado en noviembre de 2023. Los últimos datos de actividad del sector muestran que, tras un intento de recuperación, se enfrenta a traspiés constantes. La euforia generada por el blanqueo y los créditos hipotecarios ha dado lugar a dos conclusiones: el financiamiento ha estado más orientado a la intermediación que a la construcción y su impacto ha sido relevante pero acotado. En obras no residenciales, parece haber una mayor recuperación, aunque partiendo de niveles considerablemente bajos. La reactivación de algunas obras públicas provinciales y la demanda de infraestructura energética aportan un piso a la caída.
En abril, la construcción creció 5,1% mensual, el mayor aumento desde julio de 2024. A pesar de que se logró el mayor nivel desde diciembre de 2023, aún se mantiene un 20% por debajo del pico de noviembre del mismo año. Sin embargo, los indicadores de mayo muestran caídas, lo que sugiere que la lógica de recuperaciones efímeras y recaídas sigue vigente. Las expectativas negativas de los empresarios de la construcción han alcanzado el 17,6%, el nivel más alto desde julio de 2024, mientras que las positivas han disminuido al 14,8%, uno de los peores niveles en casi un año.
El costo del m² en dólares frena la construcción privada; la restricción presupuestaria limita la obra pública. El costo de construcción en dólares ha aumentado más de 100% entre diciembre de 2023 y mayo de 2025, presionando sobre la rentabilidad del sector. Las expectativas generadas por el blanqueo se han canalizado hacia la intermediación, y la nueva iniciativa para «usar los dólares del colchón» aún no ha despejado incógnitas tributarias.
El mercado de compraventas inmobiliarias continúa en alza, aunque con variaciones según el segmento. Los precios de propiedades en pozo siguen creciendo, aunque a un ritmo desacelerado, mientras que en algunas ciudades los precios de los inmuebles usados están en aumento. La revalorización de los usados es clave para abaratar el precio relativo de las unidades nuevas.
El aumento de costos de construcción en dólares (+1,4% en abril y +10% en mayo) ha presionado sobre la rentabilidad del sector. Desde el inicio del mandato presidencial, el costo de construcción en dólares ha subido un 84% hasta abril y un 103% hasta mayo. Esto ha obligado al sector a replantear su modelo de negocio ante una estructura de costos significativamente más alta. La expectativa de reducir costos a través de importaciones está limitada a ciertos insumos, que no compensan un tipo de cambio apreciado.
En mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$298 millones, el mayor volumen desde 2018; el 90% fue destinado a familias. La iliquidez que enfrenta el fondeo del segmento hipotecario se traduce en un aumento de las tasas de interés. La tasa promedio fue del 6%, un punto por encima del 5% registrado en octubre, cuando comenzó el proceso de aumento de tasas por parte de muchas entidades.
El plazo de estos créditos se mantiene en 24 años. El Banco Nación sigue siendo el principal banco del mercado hipotecario, seguido por el Galicia, el Macro y el Banco de Córdoba. La consolidación del crédito como motor de la construcción dependerá de lograr esquemas de financiamiento más accesibles y sostenibles a largo plazo.
En abril, el mercado inmobiliario mantuvo su ritmo de crecimiento, y 2025 se perfila para alcanzar niveles cercanos a récords históricos. Se registraron 5471 escrituras en CABA, el mayor número desde 2018, con un fuerte repunte del crédito hipotecario (1.192 operaciones, +946% interanual), aunque desde una base muy baja. En la Provincia de Buenos Aires también se alcanzó un récord histórico para abril con 12.158 escrituras, un 60% más que en 2024, aunque con menos protagonismo del crédito UVA debido a la ausencia del Banco Provincia en ese mercado.
El mercado hipotecario se está preparando para una eventual securitización que permita un mayor fondeo genuino y a largo plazo. Esto explica, en parte, el aumento de tasas, aunque el proceso hacia la descarga de carteras será lento. Sin un cambio, el volumen de hipotecas continuará en niveles cercanos a los US$300 millones mensuales, representando el 20% de las escrituras en CABA, el 15% en PBA y cerca del 10% en Córdoba.
Los desafíos
En adelante, la construcción y el mercado inmobiliario enfrentan retos concretos: cómo operar en un contexto de costos altos y sin financiamiento, a la espera de un escenario más favorable. Este objetivo implica contar con fuentes de financiamiento más robustas para la compra y construcción. Actualmente, el crédito bancario a la construcción representa apenas el 2% de todo el crédito, cuando en los años 90 llegó a ser el 7%. El crédito para la compra de vivienda representa solo el 0,2% del PBI, comparado con el 4% hace 30 años.
El potencial de crecimiento es inmenso si se logran alcanzar esos niveles de financiamiento. Los actores del sector deben ser conscientes del volumen de inversión, empleo y renta que esto puede significar. La mejora en precios, fruto de un financiamiento adecuado, es el motor que necesita este nuevo esquema de costos altos para que la construcción privada vuelva a ser rentable. Sin embargo, este camino está lejos de estar asegurado, y sobrellevar la transición se convierte en el desafío central del sector en el futuro.
Fuente: Federico González Rouco
