Cuáles son los departamentos que más subieron de precio en el último año y más se demandan para comprar
Con la recuperación del financiamiento a largo plazo, nuevos inmuebles empiezan a tomar protagonismo.
* 9 de julio de 2025
* 10:46
* Tiempo de lectura: 5 minutos
Un informe reveló cuáles son los departamentos que más subieron de precio en el último año. En un mercado que vivió una metamorfosis, dado el resurgimiento del crédito hipotecario y la derogación de la ley de alquileres, la radiografía del mercado hoy es otra. Mes a mes, se supera la cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles realizadas el año anterior; además, una de cada cuatro escrituras ya se hacen con hipoteca. En el ámbito de los alquileres, la oferta de propiedades en plataformas inmobiliarias creció exponencialmente y, en solo dos meses tras la disolución de la ley, esta se duplicó. Pero los cambios no se restringen a este ámbito, ya que, en este escenario, surgió un nuevo actor en la demanda: el consumidor que busca inmuebles más amplios.
Hasta hace un año, los protagonistas del mercado eran sobre todo las unidades pequeñas. Los inmuebles de tres o cuatro ambientes, con valores más elevados, eran difíciles de acceder sin crédito hipotecario. Además, había un gran público de inversores: personas con capital para adquirir inmuebles pequeños, como los monoambientes, y que los destinaban al alquiler para obtener renta.
Hoy, los departamentos grandes son los más demandados. Con la posibilidad de solicitar un crédito hipotecario y de comprar una propiedad financiada en cuotas, la demanda se amplió al consumidor que busca unidades más grandes, específicamente, de cuatro ambientes. Este nuevo escenario dio lugar a una combinación particular: hay cada vez más demanda de unidades grandes, como las de tres y cuatro ambientes, pero, al mismo tiempo, no hay tanta oferta, ya que son tipologías que no se construyen tanto, dado el alto ticket que representan. Esta ecuación está resultando en un aumento de precios para este tipo de propiedades.
Así lo mostró un informe de Reporte Inmobiliario, que asegura que durante junio de 2025 los valores promedio del metro cuadrado mostraron aumentos en todas las tipologías, comparado con un año atrás. En particular, los departamentos de cuatro ambientes encabezaron el ranking de subas, con un aumento interanual del 14,5%. Le siguieron los de dos ambientes, con un 5,3% de incremento; luego, los de tres ambientes con un 3,9% y, por último, los monoambientes, con un alza del 1,97%.
Estos números se repiten en el análisis de Selectia, que también muestra que los cuatro ambientes crecieron por encima del 15% (análisis interanual del primer semestre de 2025 en relación al primer semestre de 2024). «Los cuatro ambientes fueron los más castigados ante la crisis de los últimos años, por lo que es lógico que estén recuperando los precios en términos relativos», explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.
Aún así, en términos de metro cuadrado, los monoambientes siguen siendo la tipología con mayor cotización, con un promedio de US$2125/m², según Reporte Inmobiliario. Les siguen las unidades de dos ambientes con US$1943/m², las de cuatro ambientes con US$1828/m², y finalmente las de tres ambientes, con US$1796/m². Así los números, el precio total promedio por tipología se ubicó en US$69.900 para los monoambientes, en US$80.500 para los de dos ambientes, en US$112.000 para los tres y llegaron a US$159.000 para los cuatro.
El rol de los créditos hipotecarios
«En general, el cuatro ambientes es un tipo de unidad que está menos ofertada, ya que se construye menos, debido al ticket de venta más alto; la cuestión es que, con el nuevo comprador que opera con crédito hipotecario, vuelve a tener demanda», explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Achával profundiza en cómo los créditos influyen en la demanda y en estas subas de valores, y agrega: «El alza en los precios probablemente se explica por los créditos hipotecarios y por el efecto multiplicador que generan; es decir, por cada propiedad que se vende con crédito, el antiguo propietario puede escalar y comprar una unidad más grande, de más dormitorios, como los cuatro ambientes».
Efectivamente, la participación del crédito hipotecario en las operaciones de compraventa está en aumento. Los números de las últimas escrituras de CABA lo demuestran: en mayo se firmaron 5610 operaciones de compraventa, de las cuales 1300 se hicieron con hipoteca, es decir, el 23,2%. Estos números representan un crecimiento del 822% respecto al mismo mes del año anterior.
Con el despertar del crédito hipotecario, los monoambientes dejaron de ser las propiedades más demandadas. Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, coincide con Gómez Picasso y Achával, y asegura que «un cuatro ambientes de menos de 100 m² tiene buena demanda y, en algunos casos, es objeto de crédito hipotecario». Sin embargo, aclara que, según Zonaprop, el cuatro ambientes no es la tipología con mayor presión de demanda (es decir, la cantidad de búsqueda en relación a la oferta que tiene). En el primer trimestre de 2025, el 61% de las búsquedas se orientaron a propiedades de dos y tres ambientes (29% a dos ambientes y 32% a tres ambientes), mientras que las de cuatro ambientes estuvieron levemente por debajo, con el 29%. Los monoambientes fueron los menos buscados, con un 9% de demanda.
Los datos del último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), elaborado por Selectia, también muestran este aumento en la demanda de tipologías grandes ya desde el año pasado. Las unidades más vendidas en 2024 fueron los departamentos de dos y tres ambientes, que representaron el 25% y el 30% de las operaciones, respectivamente, situación que se mantiene en lo que va de 2025. En tercer lugar aparecen los cuatro ambientes, con un 22% del total. Les siguen los cinco ambientes (12%) y, por último, los monoambientes, que apenas alcanzaron el 11% de las transacciones.
Por María Josefina Lanzi
