¿Cuánto va a aumentar el alquiler en mayo 2025 según el índice con el que cerraste el contrato?
El incremento dependerá del índice bajo el que se firmó el contrato: ICL, Casa Propia o IPC; de cuánto será el aumento en cada uno.
29 de abril de 2025
11:21
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En la actualidad conviven tres tipos de contratos de alquiler, cada uno con ajustes de diferentes índices. El 1° de mayo, los contratos de alquiler percibirán una nueva suba para quienes tengan ajuste en ese mes en sus acuerdos. Actualmente, existen contratos firmados bajo la ley de alquileres, otros actualizados en octubre de 2023 y los pactados tras la derogación de la ley. Por lo tanto, el aumento dependerá del índice correspondiente.
Una de las actualizaciones se calcula sobre los acuerdos firmados en mayo de 2023, que se ajustan por ICL (Índice de Contrato de Locación). Estos contratos atravesarán su último incremento este nuevo mes, ya que fueron firmados por tres años con aumentos anuales. En 2026 deberán renovarse, permitiendo que inquilinos y propietarios acuerden nuevas condiciones o finalicen el contrato.
El ICL es publicado por el Banco Central y ha tenido aumentos constantes por encima de la inflación. Sin embargo, desde septiembre de 2024, se ha evidenciado un cambio de tendencia, con una desaceleración en el incremento del ajuste. Además, mayo de 2025 muestra un cambio significativo: por primera vez en tres años, el aumento es por debajo del 100%.
Así será el incremento de acuerdo a cada contrato
Por ICL:
En mayo de 2025, los contratos firmados en el mismo mes de 2023 sufrirán una segunda y última suba interanual del 95,24%, casi 21 puntos porcentuales menos que en abril (116,85%), según datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Por ejemplo, si un inquilino paga un alquiler de $400.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $780.952, mientras que quien paga $600.000 pasará a abonar $1.171.440. Es clave recordar que el ICL varía diariamente, por lo que el aumento dependerá del día en que se firmó el contrato.
Por Casa Propia:
En mayo también se ajustarán los acuerdos de alquiler pactados bajo la actualización de la ley (firmados entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023). Estos contratos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en mayo será de aproximadamente 56,7% (este valor es aproximado, ya que aún no se ha publicado el oficial).
Por ejemplo, en noviembre de 2023, el alquiler de un departamento de dos ambientes en Buenos Aires promediaba los $282.389. Si el inquilino inició su contrato el 1° de noviembre de 2023, el 1° de mayo de 2025 deberá abonar el tercer ajuste actualizado por Casa Propia de $1.136.693.
Por IPC:
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse libremente. Esto significa que propietarios e inquilinos pueden acordar la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones cuatrimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Para quienes firmaron contratos con ajuste trimestral, el aumento de mayo se calculará con el último índice publicado por el INDEC (marzo de 2025), resultando en un incremento del 11,51%. Por ejemplo, si el alquiler inicial era de $500.000, el nuevo valor a pagar en marzo será de aproximadamente $557.525. Si el alquiler es de $800.000, el nuevo monto ascenderá a $892.040.
¿Qué pasa con los contratos que finalizan?
En mayo finalizarán los contratos firmados en el mismo mes de 2022 bajo la ley de alquileres, que fueron pactados por tres años con ajustes anuales bajo el ICL. Actualmente, el mercado presenta un panorama distinto: los contratos se pactan bajo libre negociación, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, en pesos y atados a la inflación.
Tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como aquellos que opten por rescindirlos deberán acordar un nuevo contrato bajo estas condiciones. Un dato clave es que los valores actuales del mercado suelen ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos según los contratos, generando una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los nuevos contratos.
En marzo de 2025, los precios de publicación de alquileres aumentaron un 43,2% en comparación con el mismo mes del año anterior, según datos de Zonaprop. A pesar de este aumento, los contratos ajustados bajo el ICL subieron un 95,24% anual en el mismo mes, considerablemente superior al IPC, que creció un 55,9% en el mismo período. En otras palabras, resulta más “barato” iniciar un nuevo contrato que mantener el actual ajustado con el ICL.
“La dinámica nueva del mercado luego de la derogación de la ley genera que se puedan encontrar opciones más económicas publicadas”, afirma Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
