Es empresario de la construcción y asegura que crear millares de hogares es posible, incluso cuando “no hay plata”
LA MITAD DEL PRECIO DE UNA VIVIENDA SON IMPUESTOS, ELIMINANDO LAS CARGAS DISTORSIVAS, LAS PROPIEDADES BAJARÍAN DE PRECIO
* 30 de junio de 2025
* 09:45
El empresario de la construcción Issel Kiperszmid asegura que es posible bajar el déficit habitacional del país. En el último año y medio, el Gobierno y la sociedad han superado numerosos obstáculos, encaminándose hacia un horizonte donde la estabilidad de precios es una realidad alcanzable. Muchos de los impedimentos enfrentados en estos 18 meses parecían insalvables.
Hoy, la “bomba de las Lelic”, “el peligro de los puts”, “la hiperinflación en la puerta” y otros pronósticos han sucumbido frente a la firme política de shock y eliminación del déficit fiscal que el Gobierno ha implementado desde que asumió.
Si bien en la macroeconomía todavía queda un camino por recorrer, el éxito del Gobierno en este ámbito se traduce en niveles de aprobación superiores al 50%. Sin embargo, a nivel microeconómico, la situación es diferente. Aunque el PBI ha crecido a un ritmo satisfactorio (5,2% de tasa anual), la diferencia entre ganadores y perdedores es marcada.
LA CONSTRUCCIÓN COMO GENERADOR
La construcción es un gran creador de fuentes de trabajo, tanto directo como indirecto. En un país con un déficit de viviendas que afecta entre 2,5 y 3 millones de hogares, el sector privado puede ofrecer una parte importante de la solución. Esto es alcanzable sin que el gobierno tenga que destinar recursos presupuestarios, respetando el axioma fundamental en sus acciones: “No hay plata”.
Se requieren medidas normativas que eliminen los obstáculos que amarran la actividad, haciendo que, con los costos actuales, sea virtualmente inviable. Destrabar estos impedimentos puede ayudar a una rápida recuperación de la actividad, generando empleo y un efecto multiplicador en la economía.
CÓMO FACILITAR EL ACCESO A LA VIVIENDA
Muchísimos argentinos, especialmente los jóvenes, sienten que la vivienda es inalcanzable. Esto impacta en su deseo de formar una familia y estabilizarse. Muchos con empleo estable no pueden afrontar una cuota accesible, frustrando su posibilidad de adquirir una casa propia.
La pregunta es: ¿se puede resolver esto cuando en el Estado “no hay plata”? La respuesta es sí, al menos para un millón de familias, lo que representa entre un tercio y el 40% del déficit habitacional actual.
La proporción de ingresos destinada al pago de la cuota de la casa se denomina “coeficiente de esfuerzo para adquirir la vivienda”. Este coeficiente se eleva con precios de inmuebles altos, cuotas menores y mayores intereses. Cuanto más bajo es este coeficiente, más fácil es para los compradores llegar a una casa.
QUÉ SE REQUIERE DEL GOBIERNO NACIONAL Y DE LOS LOCALES
En el precio que abonan los compradores, la carga de impuestos puede llegar a ser entre 46 y 54% del total, dependiendo de las características de la propiedad y la forma de venta. Esto significa que ¡la mitad del precio de una vivienda son impuestos! Reducir esas cargas, especialmente las distorsivas, podría bajar significativamente los valores de las propiedades.
El Estado no solo no recaudó, sino que causó daño a quienes hoy no tienen su casa, impidiendo que muchas familias accedan a viviendas. La solución pasa por copiar modelos exitosos de exenciones impositivas en la región, como el de Uruguay.
El Gobierno debe también facilitar que los bancos puedan bajar las tasas de interés y alargar los plazos, sin necesidad de hacerlo por decreto, sino a través de mecanismos de mercado.
LA PROPUESTA
Proponemos que el Gobierno presente una ley al Congreso para vender acciones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de manera gradual y transparente. Con estos fondos, se pueden financiar viviendas nuevas, securitizadas por bancos o compañías originadoras. Esto transformaría activos que hoy no generan ingresos en instrumentos financieros ajustables que tengan una tasa de interés razonable.
Si el FGS vendiera estas acciones, podría absorber 175.000 créditos, alcanzando quizás hasta 300.000 unidades si se reducen los impuestos a la vivienda. Este proceso no solo generaría empleo, sino que también facilitaría el acceso a la vivienda.
CREAR HOGARES ES POSIBLE, INCLUSO SI NO HAY PLATA
En resumen, crear millares de hogares es posible, incluso cuando “no hay plata”:
– Aprobar una ley de Promoción de la Vivienda para reducir impuestos que gravan la actividad.
– Que las provincias eliminen el gravamen distorsivo a los Ingresos Brutos.
– Agilizar los trámites de aprobación de proyectos.
Si se implementan incentivos fiscales y acceso al crédito, se puede generar empleo y facilitar el acceso a la vivienda. Esto no solo ayudaría a muchas familias, sino que también contribuiría a revitalizar la economía y a construir un futuro mejor.
El autor es vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y presidente de la desarrolladora Dypsa.
Fuente: @LANACION