¿Es mejor comprar un departamento en Núñez o Belgrano?
Dos barrios que parecen similares pero son muy distintos a la vez; cinco preguntas clave para entender sus diferencias.
27 de octubre de 2025 – 17:17
¿Núñez o Belgrano? Dos barrios que combinan tradición, modernidad y calidad de vida. Vivir cerca del río, rodeado de verde y con buena conectividad suena ideal, pero ambos tienen matices que pueden inclinar la balanza hacia uno u otro a la hora de decidir la compra: ¿Cuál ofrece mejor rentabilidad? ¿Dónde hay más oferta de desarrollos nuevos? ¿Qué perfil de comprador tiene cada barrio?
Con una fuerte tradición residencial, hoy en día en ambas zonas se fusionan casas lujosas con modernos edificios que cada vez se hacen más presentes. En esta nota, expertos del mercado inmobiliario nos ayudan a entender qué ofrece cada zona y cuál se adapta mejor a distintos estilos de vida.
1) ¿Qué tipo de vivienda ofrece cada barrio?
Belgrano y Núñez pueden pensarse como barrios de la misma familia, pero con esencias muy distintas. De acuerdo a Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, Núñez todavía conserva la fisonomía de casas bajas y calles amplias, a diferencia de Belgrano, más consolidado y con construcciones altas que generan un paisaje urbano más denso. “Belgrano R, por ejemplo, aún mantiene baja altura, mientras que el Bajo Belgrano atraviesa una transformación acelerada, con antiguas casas que ceden lugar a proyectos residenciales de alto valor”. En Núñez, “las antiguas casas fueron dando paso a nuevos desarrollos, consolidando un perfil mucho más moderno”.
Por su parte, Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades, menciona que en Belgrano R, con casonas y calles arboladas, los valores del metro cuadrado se ubican entre US$2800 y US$4450. Mientras que, en Belgrano C y Barrancas, con gran actividad cultural y comercial, los precios oscilan entre US$2650 y US$3425. En tanto, el Bajo Belgrano -también conocido como Belgrano Chico- alcanza hasta US$5100/m².
En el caso de Núñez, explica D’Aria, el barrio dejó atrás su impronta de raíces barriales y se consolidó como un polo de desarrollo. Los grandes emprendimientos cerca del ex Tiro Federal y el CENARD, junto a River, transformaron la zona y atrajeron a un público con mayor poder adquisitivo, sin perder diversidad de segmentos.
2) ¿Qué público suele comprar en Núñez? ¿Y en Belgrano?
Según Raggio, el público que compra en Belgrano suele ser más tradicional y de un nivel socioeconómico más alto. Elige el barrio por sus “anclas”: colegios reconocidos, polos comerciales y gastronómicos, clubes históricos y una fuerte identidad. “Se trata de familias que priorizan la vivienda permanente y buscan prestigio en una zona consolidada”, asegura el bróker.
Núñez, en cambio, atrae a compradores más jóvenes y modernos, con menor apego a la tradición. “Es percibido como un barrio más moderno”, añade. La transformación urbana, la cercanía con los corredores hacia zona norte y el entorno deportivo lo convierten en una opción atractiva para inversión y renta temporaria.
“Belgrano representa una elección patrimonial, estable y consolidada, mientras que Núñez se posiciona como una apuesta a futuro, con plusvalía en crecimiento”, coincide D’Aria y asegura que todavía hay mitos instalados en ambas zonas.
3) ¿Qué factores definen la decisión final?
En palabras de D’Aria, se trata de mirar el “hoy” y el “mañana”. Belgrano ofrece seguridad inmediata: colegios, clubes, oferta cultural y un mercado inmobiliario consolidado y estable. “Es, en esencia, una elección patrimonial y más conservadora, pensada para preservar capital en una zona ya probada y reconocida», asegura.
Núñez, por su parte, refleja crecimiento sostenido en el valor del metro cuadrado y una transformación urbana que lo impulsa hacia adelante. “Es un barrio que atrae a un público diverso y que ya supera valores del m² consolidados en Belgrano”.
Aunque, asegura que lo más relevante “es su mañana”: con el avance del Parque de la Innovación y la llegada de universidades e institutos, se perfila como un hub académico y tecnológico que probablemente impulse la plusvalía de la zona.
4) ¿Cuáles son los pro y contras de cada uno?
Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, señala que Núñez se destaca por su transformación: combina casas tradicionales con desarrollos premium cerca de la Avenida del Libertador y calles tranquilas. Entre sus ventajas, enumera la buena conectividad, la cercanía al río y espacios verdes, y un perfil familiar en crecimiento. “Se está consolidando como alternativa más accesible a Belgrano, pero con un aire más relajado”, cuenta.
Entre las contras, menciona la convivencia de zonas tranquilas con otras de tránsito intenso -cercanía con la General Paz y con Cabildo- y una vida comercial y vida nocturna más limitada que la de Belgrano.
Raggio agrega que Belgrano arrastra el problema del tránsito, aunque compensa con amplia cobertura de subte. Núñez, en cambio, tiene menor congestión, salvo en el Bajo durante recitales o partidos de fútbol. Ambos barrios concentran gran parte de la población ABC1 de la Ciudad y son polos de atracción para empresas, gracias a su ubicación estratégica sobre las avenidas Libertador y Cabildo.
5) ¿Cuál ofrece mejor rentabilidad?
De acuerdo con los últimos datos de Zonaprop, Belgrano presenta una rentabilidad bruta anual de 4,3%, mientras que Núñez alcanza el 4,1%. Eso implica que, en promedio, se requieren 23,4 años para recuperar la inversión inicial en Belgrano y 24,1 en Núñez.
La diferencia es mínima y confirma que ambos barrios continúan entre los más atractivos del norte porteño, aunque con perfiles distintos: Belgrano como bastión tradicional y Núñez como la gran promesa en desarrollo.
Fuente: Candela Contreras
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