¿Freno a los hipotecarios? Cayeron las escrituras en CABA y solo un banco concentra la gran mayoría de las operaciones
Por tercer mes consecutivo cayeron los registros de las transacciones en CABA. Las operaciones con crédito hipotecario se redujeron en un 20%.
La actividad inmobiliaria volvió a mostrar un estancamiento. Después de un 2025 que amagó con revivir el sueño de la casa propia, los números de enero en la Ciudad de Buenos Aires muestran un tablero que volvió a ponerse en rojo. Con los bancos privados en retirada de la oferta y una demanda deprimida por la caída de los salarios en términos reales, en enero se sumaron tres meses de caída de la cantidad de escrituras firmadas en la ciudad y un franco retroceso de la cantidad de operaciones hechas con financiamiento bancario.
Según el último informe del Colegio de Escribanos de CABA, en el primer mes del año se registraron apenas 3.423 escrituras de compraventa. El número es un 6,1% más bajo que el de enero del año pasado. Pero si se compara esta caída respecto a diciembre de 2025, el desplome es del 55,2%.
Enero es estacionalmente un mes de persianas bajas y vacaciones, con pocas escrituras en general, pero el dato revela que quienes comenzaron a quedar afuera de este esquema son los deudores hipotecarios.
En el primer mes del año se firmaron apenas 765 escrituras con hipoteca en toda la Capital. Esto representa una caída interanual del 19%. Como explica Magdalena Tato, presidenta del Colegio, la baja general del mercado está explicada casi quirúrgicamente por esas 200 operaciones menos con crédito respecto a 2025. “El panorama hace pensar que habrá menos actividad allí”, advirtió la directiva.
Según reveló recientemente la consultora Empiria, la banca pública es la única que tira del carro del crecimiento de los préstamos hipotecarios. En concreto: casi el 80% de las nuevas hipotecas son otorgadas por el Banco Nación, que recientemente digitalizó 100% sus sistemas para este tipo de trámites. En tanto, los bancos privados, que subieron en la segunda parte de 2025 las tasas por encima de los dos dígitos, quedaron prácticamente afuera de esta ecuación.
En los últimos días el Banco Santander redujo esa tasa variable al 9,5% anual, pero a su vez redujo el plazo y el monto a financiar: el primero bajó de los 30 a los 20 años y el monto a financiar pasó del 80% al 70% del valor total de la propiedad.
Las tasas de dos dígitos más el componente UVA sumadas a salarios en franca caída complican cada vez más el acceso. Como en la mayoría de los bancos, el peso de la cuota a pagar no puede superar más del 25% del ingreso de esos hogares, solo un grupo reducido de familias puede acceder a este tipo de financiación para la vivienda.
El monto medio de una escritura en enero fue de $172 millones, lo que equivale a unos US$ 117.000 al tipo de cambio oficial promedio. Para comprar un departamento estándar con crédito, una familia necesita ingresos que hoy están muy por encima de la media. Por eso, el crédito hipotecario pasó de ser una esperanza masiva a representar apenas el 22% de las transacciones totales, según datos del Colegio de Escribanos.
Aunque el panorama de 2026 aún no luce alentador, en la Ciudad podría haber un aliciente para nuevas operaciones. “El dato positivo es que 2026 tendrá menos costos operativos en las compraventas con la reducción del Impuesto de Sellos en CABA del 3,5 al 2,7%, y la eliminación de esta carga en créditos hipotecarios destinados a la vivienda única”, destacó Magdalena Tato.