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Los barrios en donde los precios de los departamentos aumentaron más que el promedio del mercado
Aunque los precios tuvieron una suba promedio de menos del 10%, hay algunas zonas de la ciudad de Buenos Aires con incrementos que casi duplican este aumento.
Fecha: 15 de mayo de 2025 | Tiempo de lectura: 6 minutos
El mercado inmobiliario vivió un despertar en 2024, año en que los precios de publicación aumentaron un 6,8% después de cinco años en que los valores se mantuvieron en caída. Hoy, ese resurgimiento se consolida y algunos barrios son los principales exponentes de esto, ya que, aunque en los últimos 12 meses (abril de 2024 a abril de 2025) los precios de publicación subieron en promedio un 8,5%, hay barrios de la ciudad de Buenos Aires donde esos incrementos pueden superar el 16%.
Este es el caso de Núñez, donde los valores de publicación crecieron un 16,7% en el último año. También de Villa Ortúzar, con un incremento interanual del 14,1%, y de Colegiales, donde la suba fue del 14%.
Otros barrios que mostraron incrementos de dos dígitos son:
- Agronomía: 12,56%
- Villa Devoto: 12,55%
- Villa Pueyrredón: 12,12%
- Chacarita: 11,36%
- Constitución: 11,36%
- Mataderos: 11,55%
- Lugano: 14,02%
Algunos brokers opinan que el aumento fuerte en esos barrios puede deberse a que son zonas que concentran una gran cantidad de construcciones nuevas. Con el costo de construcción en dólares en alza, que acumula una suba del 98% desde octubre del 2023, los valores pueden haber sido empujados hacia arriba por este fenómeno.
Colegiales es uno de los barrios que ha sumado mayor cantidad de propiedades en pozo en oferta, en relación a su oferta de usados. “Determinados barrios han tenido una renovación reciente muy fuerte, entre los que están Núñez, Villa Ortúzar y Colegiales. Ahí, la cantidad de departamentos a estrenar o en obra es grande, con relación a los usados”, señala Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades. Detalla: “La proporción de oferta en construcción, a estrenar y unidades de hasta cinco años de antigüedad en Núñez, por ejemplo, representa el 64,1% del total ofrecido en ese barrio, en Colegiales el 51,6% y en Villa Ortúzar el 50,5%, mientras que en el total general de la Ciudad, el porcentaje para esas categorías no supera el 39%. Esto muestra un peso más fuerte de esos productos en esas zonas y, sumado al incremento del costo de construcción, ha acelerado mucho más la suba de precios promedio en esos barrios”.
El broker explica que incluye a las propiedades con cinco años de antigüedad, ya que, aunque se construyeron hace un tiempo, el que hoy vende esas unidades está influido por el costo de construcción actual. Es decir, a la hora de vender, se plantean si podrán reponer, es decir, si con el costo de construcción tan alto que rige ahora, podrán volver a construir y seguir iniciando otros emprendimientos.
Otros señalan que, en el caso de los barrios del norte, las causas pueden vincularse a otros factores que impulsan los precios hacia arriba, como “la oferta del crédito hipotecario, que la gente percibe que hoy los valores están en niveles de oportunidad, que los alquileres son más seguros para el propietario, al blanqueo y la demanda contenida de años”, analiza Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. En el caso de los barrios ubicados en el sur, explica que el aumento debe vincularse sobre todo a los préstamos.
Núñez es el barrio que tuvo el mayor aumento de precios en los últimos 12 meses.
Más allá de las diferencias en los incrementos, un dato clave en el análisis de los precios de CABA es la ventana de oportunidad. Aunque entre 2019 y 2023 los precios de publicación bajaron un 24%, “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, comparte Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, y agrega: “Esto muestra que todavía hay margen para aumentar, ya que siguen a niveles del 2006, lo que habla de lo atractivo que continúan siendo los valores”.
Además, si se mira la oferta de propiedades, “en 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son poco más de 100.000”. Algunos brokers pronostican que para septiembre el stock podría bajar a 65.000.
Del otro lado, la demanda no se queda atrás, sigue en aumento. Un índice clave lo muestra: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero fue de 1,6 años, ubicándose más de seis veces por debajo del máximo (10,3 años a mediados del 2020) y “también por debajo del histórico, que es de 3 años”, explica Achával.
La aparición del crédito hipotecario en abril de 2024 despertó la demanda. “Hoy hay inmuebles que se reservan en dos días y también tenés tres o cuatro personas interesadas en comprar la misma propiedad. Eso no se veía antes”, revela Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina.
Hoy, los dueños son conscientes de la mayor actividad por parte de la demanda y no están muy dispuestos a regatear el precio de su propiedad. De hecho, el rango de contraoferta está debajo del mínimo histórico (5%). Según un relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, los márgenes de contraoferta se ubicaron en un promedio de 4,18% en febrero.
“Se ha instalado nuevamente la conversación sobre el mercado inmobiliario entre la gente. Hoy el tema está presente en charlas cotidianas, en decisiones familiares y en reuniones con amigos. La posibilidad de comprar una vivienda volvió al radar de muchas personas”, concluye Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay. Agrega que hay factores clave que comenzaron a alinearse, como una mayor estabilidad macroeconómica, que genera previsibilidad y confianza, algo fundamental para que los compradores se animen a tomar decisiones.
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