Los créditos hipotecarios cambiaron todo: desde los departamentos más buscados hasta sus precios
Con la vuelta de los préstamos UVA, se ha transformado la dinámica del mercado inmobiliario, afectando tanto la demanda como los precios.
*20 de mayo de 2025*
El mercado inmobiliario vuelve a dar señales de dinamismo, impulsado por un actor que recobró protagonismo: el crédito hipotecario. Con este retorno, no solo cambian las reglas del juego, sino que también se transforman las preferencias de los compradores, quienes ahora pueden acceder a opciones que antes estaban fuera de su alcance.
El crédito hipotecario es fundamental para una sociedad que sueña con tener su techo propio, ya que sin financiamiento, la mayoría no puede adquirir una propiedad.
Los números reflejan este nuevo escenario. En marzo, se firmaron 4747 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un 10,94% más que en febrero y un 39,66% más que en el mismo mes del año pasado. El 20% de esas operaciones se realizaron con hipoteca, según el Colegio de Escribanos porteño. Un año atrás, esa cifra era casi inexistente. En lo que va del año, ya se registraron cerca de 3000 operaciones con hipoteca, comparado con menos de 250 en el mismo período de 2024.
A pesar de estos números positivos, aún están por debajo de los de 2018, cuando hubo más de 6000 operaciones en marzo, de las cuales 2200 fueron hipotecas, representando más del 30%.
Los departamentos más buscados
Los departamentos de tres y cuatro ambientes se consolidan como los grandes protagonistas de esta nueva etapa, dejando atrás el reinado de los monoambientes y modificando el perfil de la demanda.
“El crédito genera un círculo virtuoso. Aparecen compradores que antes no estaban en el mercado, y eso dinamiza toda la cadena. Quien vende, muchas veces compra algo más grande o de mayor valor”, explican desde el Colegio de Escribanos porteño.
La rotación de propiedades también refleja este nuevo movimiento: mientras que en 2020 una unidad tardaba en promedio 10,3 años en venderse, el tiempo de absorción en diciembre de 2024 fue de 1,5 años, ubicándose siete veces por debajo del máximo.
El 20% de las operaciones de compraventa de la Ciudad de Buenos Aires en marzo se realizaron con hipoteca. De acuerdo al último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), las unidades más vendidas en 2024 fueron los departamentos de dos y tres ambientes, que representaron el 25% y el 30% de las operaciones, respectivamente.
En tercer lugar aparecen los cuatro ambientes, con un 22% del total. Les siguen los cinco ambientes (12%) y, por último, los monoambientes, que apenas alcanzaron el 11% de las transacciones.
La recuperación de los créditos hipotecarios UVA, que volvieron al mercado en abril de 2024, ha sido determinante en esta tendencia. “Hoy el producto estrella del mercado son las unidades de dos y tres dormitorios”, confirma Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima. “El consumidor final, que es quien accede al crédito, está detrás de viviendas más amplias, mientras que los monoambientes han perdido atractivo en este contexto”, agrega.
Un fenómeno inesperado
Otro dato llamativo es que el valor del metro cuadrado de los departamentos de mayor superficie comienza a igualarse —e incluso a superar en algunos barrios— al de los monoambientes. “Construir un monoambiente es menos rentable que uno más grande, por eso su precio por m² es más caro, pero hoy se están emparejando con los departamentos más grandes,” asegura Salaya Romera.
Aunque el mercado muestra signos de reactivación, aún hay espacio para recuperar terreno. “Los inmuebles usados en CABA, Córdoba o Rosario cotizan un 20% por debajo del último pico, con una caída que supera el 30% ajustado por inflación en dólares”, detalla González Rouco.
Para los especialistas, en una economía sin cepo, con crédito disponible y herramientas que fortalezcan la oferta, el potencial de recuperación es considerable.
La eliminación del cepo: clave para el mercado de créditos
La eliminación del cepo cambiario juega un papel crucial en el acceso a créditos hipotecarios. La reciente apertura en la operativa del dólar oficial permite que el poder adquisitivo de quienes acceden a un crédito mejore. “El dólar oficial actual es un 10% más bajo que el MEP anterior, lo que permite comprar más metros cuadrados con el mismo ingreso o reducir la cuota mensual en igual proporción”, explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, añade que esta apertura cambiaria reduce la incertidumbre y el costo en pesos de las propiedades, facilitando el acceso al crédito. Esta situación puede acelerar las decisiones de los compradores, sobre todo mientras el dólar se mantenga estable.
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Fuente: Candela Contreras
