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¿NO CALIFICÁS PARA UN CRÉDITO HIPOTECARIO? IGUAL PODÉS COMPRARTE UNA PROPIEDAD
LAS RESPUESTAS A 15 PREGUNTAS CLAVE SOBRE EL LEASING INMOBILIARIO Y POR QUÉ ES UNA BUENA OPCIÓN PARA ACCEDER A LA CASA PROPIA
28 de abril de 2025
17:50
10 minutos de lectura
Una pareja firma el contrato de leasing para acceder a una vivienda con la posibilidad de compra futura
El leasing inmobiliario básicamente se trata del alquiler de un bien inmueble, propiedad del locador (denominado dador) sobre el cual tenga facultad de entregar en leasing, con una opción de compra irrevocable por parte del locatario (denominado tomador).
Esta herramienta también puede abarcar una operación financiera con la intervención de un tercer financista, tanto particular como entidad bancaria, y, además, entrar en el proceso de securitización de contratos de leasing.
En su origen, el leasing nació como un negocio financiero, por lo que además de los sujetos –dador y tomador-, intervenía un tercero, como una entidad de crédito. Incluso, la anterior legislación establecía que únicamente podían ser dadores las entidades financieras o sociedades cuyo objeto era exclusivamente la realización de operaciones de leasing, excluyendo a las personas físicas.
Ahora, la actual legislación permite que cualquier persona humana o jurídica (sociedades) pueda actuar como dador. Con ello, se amplía notablemente el abanico de posibilidades negociales, especialmente en materia inmobiliaria. Esto significa que cualquiera puede hacer una operación de leasing.
El leasing inmobiliario permite acceder a la compra de un inmueble con mayor flexibilidad que un crédito hipotecario. Para arrancar, hay que tener en claro que pueden ser objeto del contrato de leasing cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software, pero, en este caso, nos referiremos exclusivamente al leasing inmobiliario, como una forma ventajosa y ágil para el acceso a viviendas, oficinas, locales comerciales, galpones, depósitos y plantas industriales.
Pero, ¿por qué decimos que un contrato de leasing es mucho más ventajoso que uno de alquiler? Además de ser una solución para quienes no acceden a herramientas como la financiación con garantía hipotecaria.
El primer punto a tener en cuenta es que es muy difícil cumplir con los requisitos que exigen los bancos para otorgar créditos con garantía hipotecaria. En general, de cada 100 solicitudes, se aprueban entre 10 y 15, fundamentalmente porque la mayoría de los solicitantes tienen parte de sus ingresos fuera del sistema formal, especialmente los monotributistas, pero muchos de ellos pueden calificar para cerrar un contrato de leasing, ya que solo tienen que calificar como locatarios.
1- ¿CÓMO FUNCIONA?
Para explicarlo de manera sencilla se trata de dos contratos en uno: el del alquiler con la opción irrevocable de venta, ya que el propietario -dador- siempre está obligado a venderlo.
Si ese alquiler se realiza a través del leasing con una opción de compra irrevocable a favor del locatario, se le acreditarán todos los pagos mensuales de los cánones, como a cuenta del precio de compra. Esa es la enorme ventaja del leasing sobre la compraventa con hipoteca.
2- ¿CUÁL ES EL RESPALDO?
Es un contrato que se realiza a través de una escritura pública que se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble.
3- ¿CÓMO ES EL MARCO LEGAL?
La legislación actual prevé un ventajoso tratamiento impositivo del leasing, como la posibilidad de pagar el IVA a medida que se van cancelando o devengando los cánones (la cuota del leasing, es decir el alquiler más la parte financiera). Con este sistema, ya no se deberá integrar el 100% del IVA al momento de la compra o del inicio de la relación contractual. En otras palabras, el IVA se paga con las cuotas.
Además, a los efectos contables, el alquiler es un gasto del tomador (inquilino), quien dispone del uso y goce de un bien de capital, sin incorporarlo a su patrimonio. A diferencia de la adquisición, donde el propietario deberá tributar sobre un monto de compra.
El contrato de leasing inmobiliario debe realizarse mediante escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
5- ¿CÓMO SE REALIZA UN CONTRATO DE LEASING?
El desarrollo de este contrato presenta dos etapas definidas. La primera es de locación y la segunda de compraventa, en caso de que el tomador haga uso de la opción de compra a su favor.
En la etapa de locación, la figura del dador (propietario) es similar a la del locador, que es dueño del inmueble o, en su defecto, posee facultad para entregarlo en leasing de acuerdo a los casos previstos en la ley.
En el caso del leasing inmobiliario, el Código Civil y Comercial establece que en la etapa locativa en primer lugar rigen las normas específicas sobre el leasing y lo pactado en el contrato y, en lo no previsto, se aplican subsidiariamente las normas sobre locación y, si el tomador opta por el ejercicio de la opción de compra, primero se aplicará la normativa específica del leasing y lo convenido en el contrato y, por último, las disposiciones sobre la compraventa inmobiliaria.
Es decir, en primer lugar rigen las normas de la legislación de alquileres y luego lo establecido por las partes en el contrato de leasing según lo dispuesto por el Código Civil y Comercial.
6- ¿CÓMO SE REGISTRA?
La ley dispone que el contrato de leasing inmobiliario debe ser otorgado en escritura pública y, a los efectos ante terceros, registrarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble del lugar de ubicación del bien.
7- ¿QUÉ ES LO QUE PAGA EL TOMADOR TODOS LOS MESES?
El canon o alquiler periódico –generalmente mensual- que debe pagar el tomador, al igual que un inquilino, está compuesto por un valor locativo y un componente del costo financiero del capital, representado por el valor de plaza del inmueble, menos una amortización por depreciación por obsolescencia (algo habitual en las plantas industriales), que variará de acuerdo al tipo de bien que se trate.
Así, los muebles, como los equipos de computación, tendrán una rápida depreciación y en el supuesto de inmuebles, la disminución del valor de lo edificado dependerá del destino, ya que no será lo mismo una construcción destinada a vivienda que otra a planta industrial de alta tecnología.
8- ¿QUIÉN PAGA LOS GASTOS ORDINARIOS Y EXTRAORDINARIOS DE CONSERVACIÓN Y USO DEL INMUEBLE?
Todos los gastos ordinarios, extraordinarios de conservación, incluso los seguros, impuestos y tasas, son a cargo del tomador (locatario), salvo pacto en contrario.
9- ¿EL TOMADOR PUEDE ARRENDAR EL INMUEBLE OBJETO DEL LEASING?
Efectivamente, el tomador está facultado por la ley a alquilar el inmueble, salvo pacto en contrario, tal cual ocurre en los contratos de locación. La facultad para arrendar el inmueble le otorga al tomador una ventaja extra, ya que con los alquileres que perciba, podrá pagar parte de los cánones.
10- ¿SE PUEDE CEDER EL CONTRATO?
Como la legislación específica no lo prohíbe, el principio general es que sí, pero habitualmente en los contratos se pacta la prohibición de ceder la posición contractual para el tomador y no para el dador.
11- ¿CÓMO SE DEFINE EL PRECIO DEL BIEN?
Hay dos sistemas: fijar el valor al principio, es decir, cuando se firma el contrato, o hacerlo en el momento en el que se aplica la opción de compra, conforme se determine en el contrato, por ejemplo, mediante el promedio de tasaciones de tres inmobiliarias. En ambos supuestos, se descuentan los montos acumulados de los cánones pagados.
12- ¿CUÁNDO COMIENZA LA ETAPA DE COMPRAVENTA?
Luego de pagados dos tercios del total de cánones o antes, si así se pactó en el contrato, el tomador puede hacer uso de la opción de compra del inmueble, que se corresponderá a una obligación irrevocable de venta por parte del dador.
