Propiedades: el índice que ratifica que los precios seguirán aumentando en el corto plazo
En un mercado inmobiliario que sigue recuperándose, surge un protagonista
*22 de mayo de 2025*
*07:21*
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En un mercado que crece impulsado por el crédito hipotecario, más ventas y un metro cuadrado que acumula un crecimiento de casi el 10% en los últimos 12 meses, un fenómeno inesperado surge en el mercado: los propietarios son protagonistas y reticentes a negociar bajas en los precios, según algunos brokers.
“En las últimas dos semanas, un tercio de las operaciones se cerraron sin contraoferta”, revela Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, y explica que, en otros casos, “muchos propietarios sí negociaron, pero pidieron subir los precios de publicación”. En los casos en que sí negociaron, el precio se bajó no más del 5%.
El porcentaje de contraoferta es un índice clave, ya que en el mercado inmobiliario, la reducción de los montos en la negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. Es que, cuando la diferencia entre los precios de publicación de las propiedades y lo que finalmente terminan pagando los compradores es baja, significa que el valor real promedio del metro cuadrado está subiendo.
Sergio Weber, presidente en Coldwell Banker en Argentina, Uruguay y Paraguay, comparte la mirada de Salaya y señala: “Hay muchos casos en que se termina vendiendo el inmueble al precio de publicación, porque hay propietarios que no bajan ni un peso el valor al momento de la negociación”. Además, agrega que, en algunos casos, contó con propietarios que llegaron a arrepentirse, devolvieron la seña y pagaron la multa por incumplir. En muchos casos, hay regateo, aunque ahora el precio suele bajar entre un 5% y un 4%, mientras que un año atrás esa diferencia ascendía al 15%.
Otros brokers opinan que las contraofertas se mantienen, aunque son bajas. “Hace un año o año y medio atrás los márgenes de negociación rondaban un 10/12%, pero hoy las operaciones se cierran con un descuento del 3 o 5%”, señala Santiago Mieres, de Mieres Propiedades.
La expectativa es que los precios de las propiedades seguirán subiendo. “Si bien el levantamiento del cepo es muy positivo, el impacto en los márgenes de contraoferta no es inmediato. Sin embargo, desde hace tiempo que estamos viendo un achicamiento en los porcentajes de negociación y, sobre todo, en las unidades de menos de US$100.000, donde el índice está por debajo del 5%”, explica Achával.
¿Por qué sube el m² y baja el margen de la contraoferta?
“El mercado está lentamente virando de lo que fue durante años un mercado de compradores, donde el poder de negociación estaba de la mano del que adquiría una propiedad, y lentamente, está pasando a un mercado de vendedores”, comparte Achával.
Los brokers coinciden en que se despertó la demanda gracias a que resurgió el crédito hipotecario. “Dado que más gente puede acceder a comprar una casa: si antes el propietario aceptaba una contraoferta de hasta un 10% del valor de una propiedad por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy está en condiciones de plantarse más en la negociación”, explica Mieres. La salida del cepo fue interpretada como un buen signo por los especialistas, ya que agilizará las operaciones y seguirá animando la demanda. El alza en el costo de construcción, que acumula un aumento del 108% desde octubre de 2023, también alimenta las expectativas de la demanda y añade urgencia, ya que se entiende que los precios seguirán subiendo y este es el momento de comprar.
A esa ecuación se suma la variable de absorción del stock. En mayo/junio de 2022, la oferta de inmuebles en venta era de 165.000 propiedades, pero en diciembre de 2024 rondaba los 103.000 en Zonaprop.
“Por un lado, porque se está ralentizando la construcción de nuevos proyectos por el aumento del costo de construcción; por otro lado, como los alquileres hoy vuelven a ser atractivos, muchos prefieren ofrecer su propiedad en alquiler y esperar a que suban los valores para publicarlas a la venta más adelante”, señala Salaya Romera. Achával explica que, en los últimos cinco meses, la oferta de propiedades sí subió, pero asegura que se retiraron del mercado muchos inmuebles que estaban fuera de precio. Desde entonces, las negociaciones fueron bajando. “Cuando se logre vaciar el mercado, sobre todo los inmuebles del residencial usado, veremos una suba de precios y una compresión aún mayor en la brecha de negociación”, agrega Achával.
Otros brokers señalan que, en un contexto en que el dólar se mantiene estable, aumenta la demanda por poner el dinero en un activo. “Hay un dólar planchado y los ahorros en esa moneda que la gente tiene en la mano queman, porque pueden apreciarse, por lo que quieren sacárselos de encima. Eso anima a los compradores a apurarse en la concreción de la operación”, finaliza Weber.
Por María Josefina Lanzi