¿Qué viviendas son las más buscadas en Montevideo y por qué crece la compra de argentinos en Uruguay?
El mercado inmobiliario uruguayo se consolida como destino elegido por inversores y familias que buscan estabilidad, beneficios fiscales y oportunidades para proteger su capital. A continuación, analizamos qué barrios están en auge.
Montevideo capta el interés en la región y se convirtió en un mercado dinámico en el ámbito inmobiliario
Durante el primer semestre de 2025, Uruguay consolidó su posicionamiento como destino elegido por inversores extranjeros, con un foco marcado en el público argentino, aunque el público local lidera las búsquedas inmobiliarias en Montevideo.
Según datos del portal InfoCasas, las búsquedas de usuarios argentinos representan el 11% del total, un porcentaje que muestra la relevancia de este segmento para el mercado local.
Javier Ache, gerente comercial de InfoCasas, explicó que esta preferencia combina factores estructurales y coyunturales. “Uruguay ofrece estabilidad institucional y seguridad jurídica, con reglas claras que brindan confianza a largo plazo. El régimen de Vivienda Promovida, que exime de IVA, ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) e impuestos sobre la renta de alquileres hasta por diez años, resulta un atractivo decisivo para el inversor extranjero”, detalló.
Para muchos compradores argentinos, Uruguay representa un refugio de valor en un contexto económico complejo. Ache señaló que el interés no se limita a la inversión pura: muchas familias buscan radicarse de forma permanente, mientras que otros adquieren propiedades para uso estacional o alquiler turístico. Esta demanda diversificada sostiene la dinámica del mercado en Montevideo, Punta del Este y la Ciudad de la Costa.
Tipologías más buscadas y perfil de demanda
El informe de InfoCasas muestra que la demanda se concentra en propiedades de uno y dos dormitorios. En Montevideo, el 44% de las búsquedas corresponde a unidades de un dormitorio, mientras que los monoambientes representan el 25% y las de dos dormitorios, el 24%. Este patrón responde a una tendencia demográfica que marca un crecimiento de hogares unipersonales y de jóvenes profesionales que priorizan ubicación, conectividad y acceso a servicios.
Ache explicó que “la modalidad de compra más común para la inversión es la adquisición en pozo o en construcción, que ofrece precios más bajos y permite aprovechar exenciones fiscales. En cambio, quienes buscan vivienda prefieren unidades terminadas en barrios consolidados como Pocitos, Punta Carretas, Tres Cruces y Malvín, que combinan buena infraestructura y acceso a servicios clave”.
En Ciudad de la Costa, barrios como Solymar registran una demanda creciente desde 2024 y se consolidan en 2025 como opciones para familias que valoran mayor tranquilidad sin perder conexión con Montevideo.
Precios, ticket medio y oportunidades de inversión
Los precios varían según tipología y barrio. En Montevideo, el 53% de las operaciones se concreta en el rango de hasta 150.000 dólares, reflejando la preferencia por unidades de ticket medio. Según el relevamiento de InfoCasas, barrios como Pocitos registran valores promedio de USD 3.285 por metro cuadrado, Punta Carretas alcanza USD 3.560 y Malvín se ubica en torno a USD 3.120.
Ache destacó que las unidades de uno o dos dormitorios son las más elegidas por inversores debido a su alta demanda de alquiler y a la facilidad para revenderlas. Estas propiedades permiten rentabilidades que oscilan entre el 5% y el 11% anual bruto, con márgenes netos estimados en torno al 3,5% o 4% dependiendo de la ubicación, el tipo de proyecto y el régimen fiscal aplicado.
La modalidad de compra en pozo sigue siendo clave para quienes buscan maximizar el rendimiento, dado que ofrece precios más bajos y la posibilidad de beneficiarse de la ley de Vivienda Promovida, que reduce significativamente la carga impositiva. Este régimen no solo incentiva al desarrollador, sino que mejora la ecuación para el comprador final que busca alquilar o revender en un mercado activo.
Zonas en auge y diferencias según perfil de usuario
Las búsquedas argentinas y locales se concentran en zonas bien consolidadas de Montevideo. Pocitos y Punta Carretas destacan por su cercanía a la rambla, la calidad de servicios y el prestigio residencial. Tres Cruces y Malvín combinan buena conectividad y una oferta variada de transporte, salud y educación, mientras que barrios como Cordón y La Blanqueada muestran procesos de revitalización urbana con proyectos que integran viviendas, oficinas y locales comerciales.
Ache subrayó que “la inversión del exterior es positiva para el mercado y esperamos que se mantenga de esa manera. El contexto de estabilidad de Uruguay resulta un diferencial frente a otros destinos de la región”. En Punta del Este, Playa Mansa lidera la demanda por su potencial de revalorización y por proyectos que combinan calidad constructiva con accesibilidad de precio.
En Ciudad de la Costa, el crecimiento se apoya en barrios como Solymar, que atraen familias que priorizan espacios más amplios y contacto con la naturaleza, pero con la comodidad de una conexión rápida con Montevideo. Estas zonas han visto un avance en urbanizaciones cerradas y servicios complementarios que fortalecen su atractivo.
Expectativas de precios y proyección para 2025
El informe de InfoCasas también relevó las expectativas de los usuarios sobre la evolución de precios. Un 33% de los consultados anticipa subas a lo largo del año, lo que sugiere un escenario de recuperación moderada tras varios años de ajustes. Operadores del sector señalan que estas subas se reflejarían en incrementos promedio cercanos al 1% mensual, con diferencias según tipología y zona.
Ache explicó que el stock acumulado en el mercado funciona como un freno para alzas abruptas, pero aclaró que la absorción progresiva de esa oferta ya disponible irá generando un ajuste sostenido de valores. “Se observa un movimiento claro hacia la recuperación de precios, pero con la lógica de un mercado que prioriza la estabilidad y la previsibilidad, evitando saltos desordenados”, comentó.
En este contexto, la demanda argentina y local se apoya en un análisis de mediano y largo plazo. Las oportunidades para el inversor pasan por elegir zonas con potencial de valorización, tipologías de alta demanda de alquiler y el aprovechamiento de los beneficios fiscales que otorga la normativa vigente. Ache agregó que “Uruguay combina factores únicos en la región, que generan confianza tanto para quien compra para vivir como para quien busca proteger su capital con una inversión inmobiliaria”.
¿Dónde se construye más?
Montevideo refuerza su perfil como centro de desarrollo inmobiliario en Uruguay, impulsado por proyectos de escala media, beneficios fiscales y una demanda estable tanto local como extranjera. En la capital, el foco se orienta a la funcionalidad, la eficiencia y la ubicación estratégica, mientras que en Punta del Este crecen propuestas más accesibles pensadas para inversores, residentes temporales o familias que buscan mudarse de forma permanente. María Lourdes Cabrera, directora de Mi Casa Ya, explicó que “los monoambientes y los de un dormitorio lideran el crecimiento por su alta demanda en alquileres y accesibilidad para inversores”.
Los desarrollos más activos en Montevideo priorizan monoambientes y unidades de un dormitorio en barrios bien conectados, con buena oferta de servicios. Cabrera también resaltó el auge de proyectos mixtos que integran viviendas, oficinas y comercios en zonas en transformación como La Blanqueada y Goes, áreas que experimentaron un proceso de renovación urbana con el impulso de la Ley de Vivienda Promovida. Esta normativa otorga exoneraciones de IVA, ITP e impuestos a la renta de alquileres por un período determinado, lo que incentiva tanto a desarrolladores como a compradores finales.
En cuanto a precios, Cabrera detalló que un monoambiente o un dormitorio en zonas como Parque Rodó, Pocitos o Punta Carretas se ubica entre 90.000 y 140.000 dólares, mientras que las unidades de dos ambientes rondan entre 180.000 y 230.000 dólares. Las de tres o cuatro ambientes superan los 280.000 y 350.000 dólares respectivamente, especialmente en barrios premium como Malvín o Punta Carretas.
Claudia Charruti, de Inmobiliaria Dharma, explicó que estos valores se justifican por la consolidación de la demanda y los retornos atractivos para inversores, con rentabilidades brutas en torno al 5% o 6% anual, y márgenes netos que oscilan entre 3,5% y 4%.
Además del atractivo de barrios tradicionales como Pocitos, Punta Carretas y Malvín, Montevideo avanza en consolidar zonas de densidad media con buena conectividad y servicios.
Charruti subrayó que “la ciudad combina escala humana, seguridad jurídica y una red de servicios públicos y privados
