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SE MODERARON LOS PRECIOS PARA ALQUILAR EN CABA
La Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de menor presión en los precios de alquiler, especialmente tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020. Este cambio se ha visto acompañado por aumentos que han superado tanto a la inflación como al tipo de cambio en los últimos meses. Según el informe mensual de agosto del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los valores de oferta se han mantenido estables o con incrementos moderados en comparación con meses anteriores.
La economista del CESO, María Celina Calore, explica que esta desaceleración se debe a diversos factores. “Hasta 2023, los precios de oferta se dispararon por encima de la inflación y del dólar, ya que los propietarios buscaban cubrirse de periodos prolongados sin aumentos. Tras la derogación de la ley, esta presión ha disminuido, permitiendo que los propietarios ajusten las condiciones con mayor frecuencia (los contratos suelen ser a dos años con actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales)”, señala.
Tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, se modificó la periodicidad de las actualizaciones, lo que redujo la incertidumbre para los propietarios. Además, la flexibilización regulatoria impulsó un aumento en la oferta: el CESO informa que el número de propiedades disponibles para alquilar casi se triplicó en relación con diciembre, con un incremento cercano al 200%.
Sin embargo, este repunte parece haber alcanzado su techo. Calore estima que no se espera un crecimiento sostenido de la oferta durante 2025, y que su impacto sobre los precios será menor en los próximos meses.
A esta dinámica se suman otros factores que moderan los valores, como la caída del poder adquisitivo, que limita la capacidad de las familias para convalidar aumentos significativos. “Los precios que terminan pactándose suelen ser inferiores a los publicados, en gran medida por la crisis económica”, afirma Calore.
Cuánto cuestan y cuánto aumentaron los alquileres en CABA
- Monoambiente: $500.000 (mediana), subas de 4,2% mensual y 42,9% interanual.
- Dos ambientes: $600.000 (mediana), sin cambios mensuales y un alza de 50% interanual.
- Tres ambientes: $800.000 (mediana), sin cambios mensuales y una suba de 33,3% interanual.
Impacto del Salario Mínimo
El salario mínimo vital y móvil, fijado en $322.000, cubre apenas el 64,4% del costo de un alquiler promedio. Las expensas son otro componente relevante (promedian $200.000 en CABA según distintas plataformas): representan el 23,9% del valor de oferta. Según Calore, estas expensas aumentaron casi 170% interanual debido al impacto de las alzas en tarifas de servicios públicos como agua y electricidad, y en el ABL. “Esto representa un desafío adicional para los inquilinos, a pesar de la creciente oferta y la oportunidad de negociar precios más competitivos”, advierte.
Desde el sector inmobiliario, Alejandra Vecchio, de Vecchio & Puebla, coincide en que la competencia entre propietarios es alta. “Hay oferta y mucha competencia en el sector. De hecho, las propuestas que salen al mercado son más económicas que lo que dicta el promedio del Índice de Precios al Consumidor (IPC)”, sostiene.
Vecchio destaca que existen zonas con valores relativamente accesibles, como Parque Patricios, Boedo, Almagro y Flores, donde la cercanía a medios de transporte como el subte añade atractivo. Aconsejó a los inquilinos negociar no solo el precio inicial, sino también las cláusulas de actualización, para adaptarlas al contexto actual del mercado.
Otro elemento que ha influido en el mercado de CABA es la disminución de la demanda de alquileres temporarios vinculados al turismo, producto de la apreciación cambiaria. Esto ha liberado parte de la oferta para el alquiler tradicional, contribuyendo a moderar los valores.
La proyección del CESO indica que la estabilidad se mantendrá en los próximos meses, siempre que no haya cambios bruscos en el contexto macroeconómico.
La combinación de una oferta más amplia que en años anteriores, salarios deprimidos y ajustes más flexibles ha contenido la escalada de precios. Sin embargo, el peso de las expensas y otros costos asociados a la vivienda sigue presionando el presupuesto de los hogares inquilinos”, concluye Vecchio.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
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