Transferencia de una propiedad heredada: así es el paso a paso
Un escribano despeja todas las dudas sobre cómo vender un inmueble heredado; una guía práctica y sin vueltas
* 23 de octubre de 2025
* 16:22
* Tiempo de lectura: 4 minutos
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Heredar una casa no significa automáticamente poder venderla. Heredar una casa suena a suerte; venderla, no tanto. Antes de pensar en la ganancia, hay que cerrar todo el papelerío. Antes de poner el cartel de “se vende”, hay que atravesar un proceso judicial y notarial que blinda la operación.
“Heredar una casa no significa automáticamente poder venderla: antes hay que atravesar un camino judicial y notarial que da seguridad tanto a los herederos como al futuro comprador”, advierte Nicolás Chejanovich, escribano y miembro del Colegio de Escribanos de CABA. Punto uno: no hay atajos legales que sustituyan esa seguridad.
Aunque la ley considera a los herederos dueños desde la muerte del titular, no pueden disponer del inmueble (vender, hipotecar, permutar) hasta que se tramite la sucesión y se obtenga la declaratoria de herederos. Sin ese papel, la casa está en una suerte de limbo: legalmente tuya, pero no vendible.
Algunos puntos claves a tener en cuenta, que despeja Chejanovich, son los siguientes:
1) HEREDAR NO ES LO MISMO QUE PODER VENDER
Aunque la ley considera a los herederos dueños desde la muerte del titular, no pueden disponer del inmueble (vender, hipotecar, permutar) hasta obtener la declaratoria de herederos. Sin ese papel, la casa queda en una especie de limbo legal: es tuya, pero no se puede vender.
2) TRAMITAR LA DECLARATORIA DE HEREDEROS
Es la resolución judicial que determina quiénes son los herederos. El juez analiza partidas de nacimiento, defunción y matrimonio, publica edictos y luego dicta la declaratoria. Con ese documento, el abogado o el escribano pueden pedir los informes registrales, pagar la tasa de justicia e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Recién ahí la propiedad queda lista para venderse.
3) HACER EL TRACTO ABREVIADO
El Registro debe comprobar que exista un “encadenamiento perfecto” entre el titular fallecido y quien vende. Cuando falta ese eslabón, se utiliza el tracto abreviado, por el cual el escribano comunica que el dueño murió y que hay declaratoria a favor de los herederos. Así, la venta se puede inscribir sin pasos extra.
4) ACORDAR ENTRE TODOS LOS HEREDEROS
Un solo heredero no puede vender por su cuenta. “La regla es unanimidad”, aclara Chejanovich. Cuando alguien muere, los bienes entran en indivisión hereditaria: todos los herederos tienen partes indivisas del total. La salida más práctica suele ser vender el inmueble y repartir el dinero.
5) SI HAY TESTAMENTO, EL CIRCUITO ES EL MISMO
Si el fallecido dejó testamento, se inicia una sucesión testamentaria, pero el recorrido final es el mismo: se valida el testamento, se dicta la declaratoria y se inscribe la propiedad. La diferencia está en el tipo de expediente, no en el trámite ante el Registro.
6) PRECAUCIONES ANTES DE FIRMAR UN BOLETO
La declaratoria protege al comprador, porque garantiza que paga a quienes la ley reconoce como herederos. Si no está, el escribano debe advertir los riesgos y puede sugerir cláusulas condicionadas o cauciones hasta que la sucesión avance. El consejo práctico es no improvisar y siempre consultar al escribano antes de comprometer dinero.
7) LOS ERRORES MÁS COMUNES
– Herederos ocultos: sin declaratoria, puede aparecer alguien que reclame. Se debe exigir la declaratoria o garantías adicionales por parte de los vendedores.
– Deudas del inmueble: tasas, impuestos o hipotecas que reducen el monto disponible. Lo ideal es pedir informes registrales y municipales en el expediente sucesorio.
– Falta de unanimidad: si un heredero se opone, la venta no se puede concretar. Por lo que, hay que buscar acuerdos de partición o venta conjunta.
– Ventas prematuras: firmar un boleto sin las protecciones adecuadas puede dejar al comprador expuesto. Hace falta una intervención notarial y cláusulas condicionadas.
8) EL ROL DEL ESCRIBANO
El escribano actúa como garante jurídico: verifica la documentación, solicita informes, asesora sobre riesgos y confecciona la escritura. Interviene tanto para proteger a los herederos como al comprador. Chejanovich lo resume: el escribano “brinda seguridad jurídica al comprador y claridad a los herederos.”
Heredar una casa no es sinónimo de poder venderla enseguida. La ley protege la cadena de titularidad y a terceros compradores: eso implica un procedimiento judicial y notarial necesario. Vender sin esos seguros es arriesgar dinero y tiempo, y, en materia inmobiliaria, la prisa suele salir cara. En palabras prácticas: antes de poner el cartel de “se vende”, hay que poner las firmas y la declaratoria en regla.