YA NO SE CONSIGUEN DEPARTAMENTOS DE TRES AMBIENTES POR MENOS DE US$200.000
Leandro Molino, el director de Quinto Andar, grupo propietario de Zonaprop, explicó qué pasará con los precios de los inmuebles.
*16 de julio de 2025*
*10:59*
*Tiempo de lectura: 7 minutos*
Leandro Molino, director de Quinto Andar -el grupo propietario de Zonaprop-, fue el encargado de abrir la décima edición del Summit de Real Estate organizado por LA NACION, donde abordó la situación actual del mercado inmobiliario.
“En junio, el precio del metro cuadrado en CABA subió un 0,5% y en el primer semestre del año aumentó un 4,4%, muy similar a lo que sucedía en el mismo período de 2024”, detalló el ejecutivo. Además, aclaró que todos los barrios registran aumentos mensuales en los precios, a excepción de algunos como Lugano, Liniers o Parque Avellaneda, que suelen presentar bajas mínimas. En resumen, el 95% de los barrios de CABA muestra aumentos interanuales en los precios.
Cuando se analizan los precios, Molino explicó que hay “mucha diferencia entre los barrios de CABA”. Por ejemplo, un monoambiente tiene un precio de US$106.680, un departamento de dos ambientes cuesta US$128.295 y uno de tres ambientes tiene un valor de US$177.220. En la provincia de Buenos Aires, las cifras son diferentes: en las localidades de zona norte, un departamento de dos ambientes se ubica en US$113.319, mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de venta de US$175.001. En GBA oeste-sur, un departamento de dos ambientes se cotiza en US$81.853, mientras que uno de tres ambientes se ubica en US$118.071.
Evolución mensual del precio de venta por m2, según Zonaprop.
En un contexto económico cambiante, un dato que sorprendió a los asistentes fue el aumento del 7% en el volumen de oferta en la Ciudad de Buenos Aires. “Desde diciembre de 2024 vemos un quiebre de tendencia. Hay un incremento en la publicación de avisos nuevos”, analizó Molino. Esto indica que hay más propietarios dispuestos a vender, en un mercado donde el stock disminuye mes a mes. Esto también se refleja en el aumento de escrituras en CABA, que, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo fue un 22% superior al mismo mes de 2024.
El dato más impactante del encuentro fue que “dentro del Corredor Norte ya casi no hay departamentos de tres ambientes por debajo de los US$200.000”, según Molino. Esta tipología es la más demandada, y además, se encuentra en zonas estratégicamente valoradas.
Durante la charla con Carla Quiroga, periodista de LA NACION, el ejecutivo detalló los precios de los tres ambientes en las zonas más solicitadas. En orden, Palermo (US$279.016), Núñez (US$265.600) y Belgrano (US$244.231). A su vez, mencionó los barrios donde esta tipología es más accesible: Retiro (US$201.506), Recoleta (US$206.500) y Colegiales (US$219.835), que concentran el 34% de las consultas.
Respecto del interior del país, Mendoza se destaca por su gran crecimiento. “Las consultas para la compra de propiedades aumentaron un 60% en comparación a un año atrás, mientras que la oferta creció un 40%”, indicó Molino. Además, Córdoba, Rosario y Buenos Aires (sin incluir CABA) también mostraron evolución significativa en los niveles de demanda, con un aumento interanual de entre el 20% y el 50% en las consultas.
La situación de los alquileres
Molina enfatizó que los cambios en la macroeconomía durante 2024 impactaron en el mercado de alquileres, no solo en los precios, sino también en la oferta y la demanda. “Tras la derogación de la ley en diciembre de 2023, comenzó un período de desaceleración en los incrementos mensuales, hasta llegar a junio de 2025, con un aumento del 2,3%.” En el mismo mes, la oferta de departamentos subió un 2% y actualmente, el volumen es 3,1 veces superior al de febrero de 2023, cuando se registró un piso histórico.
Los datos de Zonaprop indican que el propietario debe ser más paciente, ya que el tiempo que un aviso de alquiler permanece publicado se duplicó en comparación al año anterior. “Además, la presión de demanda en los avisos en dólares es 6,6 veces mayor que en aquellos publicados en pesos,” señaló. Sin embargo, el porcentaje de avisos de departamentos ofertados en dólares comenzó a caer, y actualmente, el 60% de los avisos publicados para el alquiler están en pesos.
Durante el primer semestre de 2025, el aumento en los valores de los alquileres fue del 19%, notablemente inferior al 34% registrado en el mismo período de 2024. En junio, el precio medio de un departamento de dos ambientes en alquiler es de $655.294 por mes y uno de tres ambientes, $879.239. En GBA norte, el alquiler de un departamento de dos ambientes cuesta $633.887 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se alquila por $891.043 mensuales. En el caso de GBA oeste-sur, un departamento de dos ambientes se alquila por $506.199 mensuales y uno de tres ambientes por $678.309 mensuales.
Evolución mensual del precio del alquiler publicado.
De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria, las propiedades más demandadas para alquilar son los PH, que presentan escasez. “En CABA, particularmente, los PH reciben casi el triple de consultas que un aviso de departamento,” comentó Molino. Las unidades de tres ambientes son las que reciben el mayor volumen de consultas, mientras que en los monoambientes, la presión de demanda ha caído significativamente en los últimos 12 meses.
En el Gran Buenos Aires, “la presión de demanda es máxima sobre unidades de dos ambientes, mientras que las de cuatro reciben la presión mínima,” aclaró el ejecutivo.
¿En qué barrio conviene comprar para alquilar?
Molino describió que Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda son los barrios más rentables para inversores que buscan comprar un departamento para alquilar. “En estos lugares, la rentabilidad es mucho más alta que en otros barrios, con retornos brutos de 9,2%, 8,4% y 7,7%, respectivamente.” Por el contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, apenas un 4,1%, seguido de Palermo (4,3%) y Núñez (4,5%). “Esto se debe a que, aunque son zonas muy valoradas con alquileres elevadísimos, los precios de compra por metro cuadrado son considerablemente más altos,” explicó Molino, quien concluyó que quienes invierten lo hacen de manera tan elevada que, incluso con buenos ingresos por alquiler, el retorno porcentual sobre la inversión no resulta tan atractivo como en las áreas mencionadas anteriormente.